賃貸経営を行う上で、一番のリスクとも言えるのが空室期間です。

当社は賃貸物件の空室解消に専門特化したリノベーションを提供していますが、ご相談いただくお客様の中には、「1年間空室が続いている」とか、「2年間空室が続いている」などは良くある話です。

もちろん物件の魅力を飛躍的にアップさせるリノベーションやリフォームは空室対策にとても有効なのですが、実はそれ以前の問題で空室が続いている場合も多いので、空室が長引く場合に最低限チェックすべき項目を5つにまとめました。

まずは最低限やるべきことをやれているかどうか下記の5つのポイントをチェックしてみてください。

1.物件の情報が認知されているか?
2.賃料や諸条件の設定は競合物件と比較して適切か?
3.物件の鍵は借りやすい状態か?
4.共用部の清掃状況は行き届いているか?
5.物件に賃料なりの魅力があるか?

それでは順番に1から説明していきます。

1.物件の情報が認知されているか?

これは本当に良くあるのですが、物件の存在自体が認知されていなければ空室を解消することは絶対にできません。

誰に認知されていなければならないかというと、一番は「お部屋を探している人」ですが、もうひとつ大事なのが「街の仲介会社」です。

これは入居者が部屋を探すときの行動を思い浮かべればすぐにわかることです。

今の時代はたいていネットで先に下調べをします。

ホームズやスーモやアットホームなどの主要サイトで駅・間取り・家賃などを入力して検索し、目ぼしい物件があるか探します。
そこで気になる物件があったら、扱っている不動産会社に問い合わせをします。

まずはこの導線に出てくるかどうかを確認してみてください。
方法は簡単です、ご自身で上記3サイトあたりを開き、物件の駅や駅からの距離や間取りなどを入力して探してみれば良いのです。

ただ、ここでもし自分の物件が出てこなくてもまだ若干可能性はあります。

なぜかというと街の仲介会社はネットの問い合わせ物件だけを案内するのではなく、必ず似たような条件の近隣物件を店頭で案内するからです。

「この物件に近いのが他にもあります」とか「実はもっと安くていい物件がありますよ」とか言いながら図面を5件~10件くらい出します。
その中からさらに数件に絞って内見に連れていくのですが、ここに入れれば良いのです。

ただ、ここに入るには仲介会社の担当者に知られているか、仲介会社の担当者が調べたときに情報にたどり着ける必要があります。
具体的にはレインズなどの業者間流通に情報が出ているかどうかです。

つまり、入居者向けのサイトを探しても情報が出てこない、業者間流通にも情報が出てないから仲介会社にも認知されていない、このような状態だと内見すらほとんどなく、入居が決まる確率は極めてゼロに近いのです。

2.賃料や諸条件の設定は競合物件と比較して適切か?

次に家賃設定を確認してください。

これはもちろん自分が最低限欲しいという賃料設定があるのはもちろんわかりますが、今の時代はどうしてもネットで比較されます。

最安値である必要はないかもしれませんが、少なくとも同じ駅で、駅徒歩、建物種別(アパートかマンションか)、広さ、などが同じくらいの物件と比較してあきらかに高い設定になっていないかは定期的にネットでチェックすべきです。

定期的にというのは、常に競合となる物件は入れ替わるからです。

もちろん家賃を下げたくない、または他より高く設定したいということであれば、他に比べて何らかの魅力がなければなりません。
その魅力を高める手法のひとつとして有効なのが当社のパッケージリノベーションだと自負しています。

3.物件の鍵は借りやすい状態か?

これは上記1と2をクリアしてからの話ですが、意外と盲点です。
すぐに内見に連れていきたいのに鍵がない、という状態は致命的です。

良くあるのが、管理会社に鍵を預けており、物件から管理会社が遠いとか、管理会社が休みで鍵が借りられないとか、電話したけど出ないとか色々理由はあります。

例えば管理会社の近くに車を停められる場所がなく寄りづらいとか、そんな理由もあるかもしれません。

いずれにせよ、仲介会社の担当者は決めてなんぼの世界で効率を重視します。
ですので面倒な物件は避けたがりますし、ほかに決めやすい物件がたくさんあるのです。

一番の解決方法は現地(物件所在地)に鍵を保管できるキーボックスを設置することです。
そうすれば、わざわざ管理会社に出向かなくても、スムーズに現地を案内できます。

ただ鍵がなくなったなどの問題はたまに起こるので、定期的にキーボックスの開錠番号を変えるなどは怠らないようにすべきです。

4.共用部の清掃状況は行き届いているか?

部屋探しをしている人は結構「印象」で物件を見ています。
特に第一印象はとても大切で、「なんかこの物件は嫌だな」という印象を持たれてしまうと挽回が難しいです。

その中で良くあるのが共用部が薄暗い・汚いということです。

・共用部の電球が切れたまま
・ポストの付近にチラシがあふれかえっている
・ホコリを被った自転車などが乱雑に放置されている
・廊下や階段のあちこちにゴミ落ちている

オーナー自身は長年自分の物件を見ているのでもうそのような状態に慣れきっているかもしれませんが、初めて物件に訪れた人は気になるものです。

このような状態であれば、管理会社にお願いして綺麗にするか、ご自身でもできる部分はあるのではないでしょうか。

5.物件に賃料なりの魅力があるか?

ここまでクリアして初めて物件に魅力があるかどうかが問題となります。
ここで大切なのは”完璧な魅力”でなくても良いのです。
「この値段でならいいよね」という”値段なりの魅力”です。

当社は賃貸物件のリノベーションを専門に扱っておりますので、たくさんのオーナーからご相談をいただきますが、
多いのは「完璧な物件にしなければならない」という勘違いです。

例えば、和6帖・和6帖・DK7帖のような35㎡くらいの2DKのアパートを例に考えてみます。

風呂もトイレもキッチンも全部入れ替えて、間取りも1LDKに変更して、デザインもおしゃれにして・・・。
ここまでやれば、もちろん素晴らしい物件になります。

でも金額も高いです。
おそらく上記内容だと300~400万円はかかるでしょう。
※フルリノベーションでは㎡単価で10万円前後が相場です。

そこまで金額をかけると家賃をかなり高く設定しなければ投資回収できないのですが、
例えば上記物件の元家賃が8万円だとして、300万円かけたとしても10万円以上の家賃設定は難しい可能性が高いです。

なぜなら、その家賃ゾーンになると築年数が浅いとか、駅から近いなどの物件が今度は競合で山ほど出てくるからです。

仮に上記2DKの物件なら、100万円から多くとも150万円程度で抑えて、家賃を1万円弱上げるという方法です。

さて、次の2つの物件が家賃以外は同じ条件だとしたらどっちを借りたいでしょうか?

(A)家賃6万円

(B)家賃6.9万円

もちろん少しでも安い物件を、という人ならAでしょう。
でも一定数の人はBを選ぶのではないでしょうか?

このように、「9千円しか違わずにここまで良い感じの物件に住めるなら」、というのが値段なりの魅力なのです。

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