オーナーチェンジ物件と空室物件、購入するならどっち?

投資用で不動産を買う場合、大きく分けて選択肢が二種類あります。それは現在入居者が居住中の物件(オーナーチェンジ物件)を購入するか、入居者がついていない空室の物件を購入するかです。

実際にどちらが得をしてどちらが損をするのでしょうか？

それぞれメリットとデメリットがあるので簡単に整理してみましょう。

オーナーチェンジ物件購入のメリット

1.購入時点で収支が確定している

言うまでもなく、入居者がすでについているので、購入後に即家賃収入が見込めるということが唯一最大のメリットです。また、現在の家賃収入額がわかるので利回りがどれくらい出るのか、しっかりと購入時点で計算できるという点もメリットです。

オーナーチェンジ物件購入のデメリット

1.物件の瑕疵を見落とす可能性

購入時に室内を見れないので購入後だいぶ経ってから大きな瑕疵が発覚する可能性があります。特に、入居者が退去したタイミングで瑕疵に気が付き、その時にはすでに瑕疵担保責任期間を経過していたということもあります。

2.不良入居者の可能性

やはり利回りが高い物件を手放すのは何らかの理由があります。中でも前のオーナーが入居者トラブルのストレスに耐えかねて手放すケースは多いのです。なので、例えば購入後すぐに滞納のトラブルに出くわすような可能性も想定しておく必要があります。

3.オーナーチェンジ詐欺？！

一時的に知り合いなどに入居させておいて、高めの家賃設定をしておき、表面上は高利回りを演出して、購入して数か月したら退去というような事例が実際にあります。購入時、オーナーチェンジ物件として割高に購入した物件で、空室になって次の入居者を募集する際は周辺相場並みの家賃しか設定できず、大幅に利回りが下がるリスクがあります。

4.購入できるまでに競争が激しい

やはり入居者がついていて安定稼働中の物件は誰もが欲しいので、競争になる確率が高くなります。

空室物件購入のメリット

1.室内を見て購入できる

やはり、物件を自分の目でしっかり見ることはとても大切です。また自分で判断できなければ専門の業者に見てもらうこともできます。費用がかかる場合もありますが、そのくらいは、後々大きな瑕疵が発覚することを防げるなら必要経費と割り切りましょう。

2.購入後に自分の目で入居審査をすることかできる

やはり家賃滞納などのトラブルを避けるためにも自分の目で見て入居者を決めることはとても大切です。

3.競合が少ない、お宝物件に出会える可能性がある

そもそも区分の空室物件や一棟の空室率が高い物件は検討外という投資家も多いので、逆に掘り出し物に出会える可能性は高いです。さらに空室物件はオーナー側も早く売りたいケースが多いため、こちらの指値が通る可能性がオーナーチェンジ物件に比べると高いです。

空室物件購入のデメリット

1.購入時点で収支が確定できない

入居者が決まるまで実際の家賃収入額がわからないので想定でした利回り計算をできないうえに、入居者がつくまでの空白期間があるので一定期間家賃収入が見込めないというのが最大のデメリットです。

2.空室期間が続く可能性

購入後、長期間空室が続く可能性もあります。実際に買ったのに半年以上空室が続いたというようなケースもたくさんあります。

結局どっちが得なの?

これはそれぞれの投資スタイルによるので明確な答えはありません。ただ、事実としてお伝えできるのは、空室物件を割安で購入して、弊社にリノベーションを依頼してくれるオーナーさんが一定数いるということです。

実際に、「空室の物件を安く購入→リノベーション実施→少し高めの賃料で入居者が決定→一定期間賃料を得て、良い時期に売却」ということを繰り返し行い利益を出しているようです。

例えば、こんな物件を空室の状態で購入して・・・

こんな風にリノベーションする（ここまで変わると違う物件に見えますが、上の物件ですよ）

ここまでやれば空室リスクがかなり低くなることがお分かりいただけるはずです。

ただ、今流行りの本格的なリノベーション（スケルトンリフォーム）までやってしまうと平米単価で10万円とか平気でかかりますので、賃貸物件では投資回収が見込めません。

そこまでかけなくても魅力的な物件にしますので、割安な物件を購入してリノベーションでバリューアップを狙いたい方は、気軽にご相談ください。

室内を見れる状態であれば、すぐにお見積りに伺います！

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