ワンルームマンション投資の失敗（中古編）

●不動産投資の中でも気軽な中古ワンルームマンション

サラリーマンの方が不動産投資を始める時に、少ない投資で始められるワンルームマンションを検討される方は多いと思います。

中古で、しかも地方の物件なら100万円～200万円くらいで買えるような物件もありますので、ちょっとした中古車を買うくらいの感覚で気軽に始められます。

ただ、失敗するリスクももちろんありますので、今日はワンルームマンション投資の失敗とその回避方法について書いてみます。

●ワンルームマンション投資の失敗(リスク)とは?

一番のリスクは空室リスクと言えるでしょう。
空室が続いて家賃収入が途絶えるのが一番のリスクです。

家賃さえ入っていれば最悪売却できなくても何とかなりますが、家賃収入がなくなると、より売却もしづらくなり、新たな投資もできず、身動きが取れなくなります。

●ワンルームマンション投資は少子化の影響を受けるのか?

若年人口と物件数をざっくり調べてみました。

ワンルームマンションと言えば「若者」「一人暮らし」がターゲットです。
ご存知の通り、少子高齢化によって若年人口は今後も増える見込みはなく、減る一方です。

統計によれば、20歳～34歳の若年人口は2005年の国勢調査では2,563万人でした。

これが、国立社会保障・人口問題研究所の推計では2020年には1,880万人まで減少するとされています。

恐ろしいスピードで減っていますね。

一方で、現在、市場にワンルーム物件がどれくらいあるかと言うと、正確なデータは見つからないのですがおそらく500万戸くらいではないかと推測しています。
(平成20年の住宅・土地統計調査をもとに当社推計)
なお、居住実態がある居室数1室の住宅が412万戸と出ていましたので、そこに空室を概算でプラスしました。

つまり、ざっくり言えば、1,880万人の若者に対して500万戸のワンルーム物件が存在している、と言う状態です。

もちろん若者全員が一人暮らしをするわけではないのですが、若者以外でも一人暮らしをする人もおり、その数は見ていませんので、少子化とはいえ、やり方次第では勝てる見込みはあります。

●空室リスクを回避するには?

最大のリスクは、空室で家賃が入らないこと、と書きましたが、空室リスクを回避するにはどうすればよいのか?

大きく二つあります。

ひとつは『相場よりも家賃を安くする』、もうひとつは『他にない魅力的な物件にする』です。

もちろん細かい戦術論では不動産会社との関係を強化するとか、入居が決まったら広告費を多く払うようにするとかありますが、本質ではないので別の機会に譲ります。

●家賃を下げる余力を残すには買う段階で努力すること

相場よりも家賃を安くするためには、なにより物件を安く買うことです。

物件を高く買ってしまい、短めにローンを組んでいたりすると、返済があるので家賃を下げようにも下げられないということになります。

とにかく相場より安く買う努力をするのが失敗しないコツです。

※参照：オーナーチェンジ物件と空室物件、購入するならどっち?