今回は空き家活用を考えている方向けの記事になります。

イエスリノベーションは賃貸物件の空室対策に専門特化したリフォーム・リノベーション会社なので、空き家になった実家や自宅をリフォームして貸したいというご相談をたくさんいただきます。

以下のような悩みをみなさんお持ちです。

・このまま固定資産税だけ払い続けるのはもったいない…
・リフォームして貸そうと決めたけど、何から始めれば?
・空き家のリフォーム費用ってどれくらいかかるの?
・ちゃんと投資回収できるの?

これまでに、1都3件で500戸以上の物件を再生してきましたが、その中で、「いかにリフォーム費用を抑えながら、高く貸すことができるか」というノウハウを蓄積してきました。

空き家を放置していても、1円の収入にもならないのに、固定資産税を払い続けなければなりません。さらに誰も住まなければ、恐ろしいほどのスピードで老朽化します。

一方で貸しに出せば、戸建ての場合は毎月5万円~10万円くらいの家賃が入ってくるようになりますので、リフォーム費用をかけたとしてもペイする可能性は十分にあります。

空き家をリフォームして貸すことを検討されている方はぜひ最後までお読みください。

空き家をリフォームをすると決めたら最初にすべきこと~荷物の整理・処分~

リフォームの見積りより先に荷物の整理

特に相続で受け継いだ物件などは、室内に大量の荷物が残ったままということがほとんどです。もちろん、そのままリフォームはできませんので、最終的には室内は空っぽの状態にする必要があります。

また、荷物が大量にある状態でリフォームの見積りを依頼しても、そもそも正確な金額が出ない場合がほとんどです。なぜなら、荷物で隠れている床や壁の状態を確認できないからです。

まずは室内を空っぽにすることを最優先で進めましょう。

捨ててはいけない大切なものを選別

無計画に片づけ始めるよりは、最初に思い出の品や金銭的価値のあるものなど、捨ててはいけない大切なものを選別するところから始めてください。その選別だけは業者はできません。

不要品だけの処分であれば、業者に一括して依頼することもできますので、とりあえずは捨ててはいけないものを選別し、室内に残っているものはすべて不用品、あとは捨てるだけという状態を目指します。

その後に自分で少しずつ不要な家財道具などを捨てていくか、業者に一括して処分してもらうか検討しましょう。

ただ、一戸建ての家財道具は一般的に2トントラック数台分になるので、自分ですべて運び出して処分するのは途方もない労力と時間がかかるので現実的ではないかもしれません。

室内が空っぽになる目途がついたら、リフォーム業者に見積りを依頼しましょう。

空き家のリフォーム費用の相場感

空き家のリフォーム費用は本当にピンキリです。

空き家を本格的にリノベーションする場合の費用は?

浴室、洗面、トイレ、キッチンなど水回りをすべて取り替えし、壁なども壊して間取りも大幅に変更する場合、つまり一般的に言われるリノベーションというレベルです。

この場合は建物の床面積(㎡数)×㎡単価10万円~15万円くらいが相場です。例えば60㎡の戸建だとすると、600万円~900万円くらいになります。

水回り中心のフルリフォーム費用は?

部分的に古くなった水回りを交換する場合は、浴室:50~100万円、キッチン:30~70万円、トイレ:15~30万円、洗面10~20万円くらいが相場感となります。

もちろん水回りだけでなく、内装もきれいにしなければなりませんので、水回りを全部交換して、さらに室内の内装を最低限きれいにする工事をセットにして300~500万円くらいに収まることが一般的です。

より簡易的に計算するなら、物件全体の平米数×㎡単価5~8万円程度になるでしょう。

当社が㎡単価2.5万円のパックプランを提供できるカラクリ

当社では、本格的なリノベーションや水回り中心のフルリフォームは【賃貸に出す】という目的で考えた場合はおすすめしません。

なぜなら500万円以上もかけても家賃が相場の倍以上とれることはありませんし、逆にそこまでかけなくても、借り手は十分決まるからです。

では、コストを抑えるにはどうすればよいか?

“使える水回り設備は交換せずに再生利用する”

これが一番のポイントです。

実は、水回りを新品にしなくても、室内がリノベーションしたかのようにおしゃれな感じになっていれば、相場よりも高めの家賃で借り手がつくのです。

【本格的にリノベーションしたかのようなデザイン性のあるリフォーム】が賃貸で考えた場合には最も費用帯効果が高いのです。

当社で提供している㎡2.5万円のパッケージプランがまさにそれです。

ただ、普通のリフォーム業者は、例えばボロボロになったキッチンをわざわざ再生して利用しようなどとは考えません。なぜなら新品に交換するほうが楽で、工事単価もとれますし、リスクもないからです。

DIYで空き家をリフォームすれば安上がりは本当?

腕に自信がある方で、時間も十分に投下できる方は、金額だけで言えばDIYが最も安くなるのは事実です。

どこまでやるかによりますが、材料費だけなら数万円から数十万円くらいでそろえることができるからです。

ただ、それなりの大きさの戸建を初めてDIYでリフォームするとなると、おそらく週末の土日をすべて作業につぎ込んだとしても、半年から一年くらいはかかる覚悟が必要です。

そのため、材料を注文してやり始めたものの、途中で嫌になり、投げ出してしまう方が本当に多いです。

気合と根性でやり抜く覚悟のある方以外はおすすめできません。

実際に、当社にもDIYでやり始めたが到底無理だと理解したので、途中から修正も含めてお願いしたいという方が毎年何件か来ますし、不動産サイトなどでもDIYが完成せずに中途半端な状態で売りに出ている物件をたまに見ます。

空き家をリフォームして貸せば利回り50%も夢ではない?!

空き家を貸しに出せば、家賃が毎月入るようになります。

まずは、その地域で賃貸に出した場合にいくらぐらいで貸しに出せるか調べてみましょう。

方法は簡単です。

実際に自分が戸建の賃貸を探すつもりで、アットホームやSUUMOなどのサイトに駅や間取りを入れて探してみるのです。

または地場の不動産業者に「貸しに出そうかと考えていますが、家賃はいくらぐらいが妥当でしょうか」と聞いてみるのも良いかと思います。

例えば8万円くらいかな、とあたりを付けたとします。年間96万円の家賃収入となります。

もし1000万円かけてリノベーションしたとしても、約10%近い利回りとなります。もちろんこれは物件の取得費用を考慮していないからです。

では、仮に200万円でリフォーム代を抑えたとすれば、どうなるでしょうか?

なんと利回り約50%です。

ちなみに、当社の㎡2.5万円のパックプランですと、60㎡の戸建なら、単純に2.5万円×60㎡で150万円、さらに和室を洋室にするなど、追加オプション工事を入れても200万円くらいには収まると思います。

もし空き家活用で、リフォームして貸したいとお考えの方は気軽にご相談ください。