賃貸の空室対策に設備交換がさほど有効でない理由
当社では空室対策に有効な工事内容を定額パック工事にして賃貸オーナー様にご提供していますが、空室対策には必ず他の物件との差別化が必要です。
その差別化とは何なのかを考えてみましょう。
水回り設備の入れ替えは差別化になりにくい
空室対策でリフォームを検討する際に、真っ先に考えるのは水回り設備の交換ではないでしょうか。
「キッチンが古いから女性に入ってもらうには厳しいですね」
「ユニットバスが3点式だから今どき誰も住みたがらないですよ・・・」
こんな感じで不動産管理会社から言われている方も多いかと思います。
でも実は水回り設備の入れ替えは差別化の観点からするとあまり得策ではありません。
なぜなら、水回り設備がきれいな物件は他にもたくさんあるからです。
ワンルームに200万円かけて投資回収ができるか？
例えば、空室になる確率が高く、当社でもご相談の多い”3点ユニットバス”のワンルームの物件で考えてみましょう。
言われるがままにキッチンを交換し、バストイレを別にする工事の見積もりを取ってみると、だいたいこんな感じになります。
・キッチンの交換で30～40万円
・バス・トイレの分離で100万円～
・内装工事で30～40万円
という感じですぐに合計150万円～200万円の見積もりになります。
そして200万円かけたからには家賃もしっかり上げたいと考えますよね。
例えば元の家賃が6万円のところ、投資回収を考えて7.5万円に上げたとします。
そうすると、その家賃帯で同じようにバストイレ別の（築年数が新しい）物件が山ほどあり、今度はそれらと戦うことになります。
そして、入居者は
「どうせなら、建物も新しいほうが良いよね」
「どうせなら、駅に近いほうが良いよね」
となり、せっかく水回りにお金をかけたにも関わらず空室対策の効果は得られにくいという結果になります。
差別化につながりにくい要素にお金をかけてしまうと、このように条件で比較されて負ける結果になります。
結果、思うように家賃を上げられず、投資回収に見合わなくなるのです。
では差別化って結局何をすれば良いのか？
他の物件と同じような感じだったり、似たような感じだと、必ず”比較”されてしまいます。
そして同じものなら少しでも安い方が良いですよね。
これは自分が買い物をする時を考えれば良くわかると思います。
なので比較されないように、他があまりやっていないことをやる必要があります。
例えば、当社には室内全体がピンク色のデザインパックがあります。
ほとんどのオーナーさんは「これはさすがにね・・・」とおっしゃいます。
私も同じく「これはさすがに・・・ですよね」とお話します。
でも、驚くことに過去施工した物件のほとんどは募集開始後、即入居が決まっています。
なぜかと言えば「ピンクの部屋」は日本中探してもなかなか見つからないからです。
ピンクが好きな人は一定の割合で存在して、ピンクの部屋が気に入ってしまうと、
他の条件が多少悪くても住みたくなるのです。
家賃を比べようにも同じような物件もないし、
もう少し駅から近いところで探してもないのです。
極端に言えば、「池袋駅周辺」で探していたのに、この部屋に住むなら例えば「下赤塚駅」（※池袋から東武東上線で一本）でもまぁいいか、となります。
さらに、「3点ユニットバスだけど、それも仕方ない！我慢します！」と妥協してくれるのです。
当社ではこのようにデザインで差別化することが空室対策には最も有効だと現時点では考えています。
さすがにピンクにまでしなくても、もう少し落ち着いた感じでも、明らかに他の部屋とは違うデザインにしてしまえば、空室はすぐに解消します。
“少し古いけどおしゃれな内装”の物件はなかなか探してもないからです。
当社では定額パック工事で6つのデザインプランを用意し、その中から一つ選んで施工するセミオーダーのリノベーションを提供しています。
それぞれ特徴はありますが、どのデザインも入居が早く決まり、家賃も5%～10%上げられた実績のあるものばかりです。
もしデザインで差別化して空室を解消したいとお考えの方は気軽にお問い合わせください。
