【事例紹介】賃貸アパートリフォーム・リノベーションのメリット、予算の決め方

投資用物件としてアパートをご所有のオーナー様に、賃貸物件向けのアパートのリフォーム・リノベーションについて、リノベーションのメリットや予算感についてご説明します。

リフォーム / リノベーションの違い

まず、リフォームとリノベーションの違いについてご説明します。
どちらもよく聞く単語ですが、どのような違いがあるのでしょうか?
 
実は、リフォームとリノベーションには明確な定義はありません。
 
しかし、一般社団法人リノベーション協議会によると下記のように分類しています。
 
リフォーム:原状回復のための修繕営繕不具合箇所への部分的な対処
リノベーション:機能、価値の再生のための改修 その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修
 
かみ砕いて説明すると・・・
 
リフォーム=経年劣化による傷や汚れを入居前の状態に戻す、つまり「0に戻す工事」
 
リノベーション=入居前の状態から、さらに価値を追加する「プラスの工事」
 
ということになります。
 
もちろん、細かい工事の内容に明確な線引きはありませんが、イメージとしては0に戻すのか、プラスにするのか、というのがピッタリくるかと思います。
 

賃貸アパートリノベーションのメリット

リフォームとリノベーション、どちらを選択するのがいいのかは、物件の状態や築年数などによっても変わってきます。
 
人気のエリアで空室期間も短いような物件であれば、お金をかけてリノベーションを行うよりも、原状回復工事のようなリフォーム工事で問題ありません。
 
しかし、駅から離れていたり、しばらく空室が続いていたりする物件の場合は、リノベーションでバリューアップをおすすめします。
 
リフォームではなく、リノベーションをすることで物件の価値があがり、賃料アップ短期空室解消につながっていきます。
 
ただし、リノベーションは価値をプラスする工事のため、費用も安くはありません。
水回りや間取り変更など、室内をフルリノベーションするような工事であれば、ワンルームでも200万円程度かかることもあるでしょう。
 
しかし、その分価値をプラスにする工事の為、家賃アップも見込めます。
 
なかなか入居がつかない物件をリフォーム工事した場合、物件の価値自体は変わっていませんので、家賃アップはなかなか難しいです。
しかし、リフォーム工事にも費用がかかりますから、リフォーム代金分を家賃で回収できなければ赤字になってしまいます。
 

リノベーション予算の決め方

ご所有の物件にいくらリノベーション費用をかけられるのかを知らないままリノベーションしてしまったら、家賃アップして入居がついても全然回収できなかった・・・!
 
なんてことになってしまっては、せっかく入居が決まっても元も子もありません。
 
そこで、失敗しないリノベーションのために、お部屋にいくらリノベーション費用をかけられるのか解説します。
 
いったいリノベーション工事にいくらかけられるのか?
 
それは、
「目標家賃から逆算してリノベーション予算を決める」ことがポイントです。
 
 
ワンルームのお部屋をリノベーションして、家賃5,000円アップを目標としたとします。
 
5,000円 × 12か月 ÷ 8% = 75万円
(※表面利回りを8%とした場合)
 
ワンルームの物件で家賃5,000円アップを目指すのであれば、75万円ほどリノベーションに費用がかけられる計算になります。
 
詳しくは、こちらの空室対策コラムで解説していますのでぜひご覧ください。
 
 
 

「差別化」が大事!デザインリノベーション

リノベーションといっても、様々なリノベーションがあります。
 
もちろん、実際にご自身で住むお家をリノベーションするのと、賃貸用のお部屋をリノベーションするのでは、工事内容も金額もまったく違います。
 
ご自身で住むお家であれば、隅々までこだわったお部屋にしたいと思います。
 
が、賃貸物件のリノベーションに、ご自身で住むお家のようなリノベーションをしていては、家賃でリノベーション代金が回収できずより良い賃貸経営は難しくなってしまいます。
 
そこで、賃貸物件にはどのようなリノベーションが最適かをご説明します。
 
それは、「ライバル物件と差別化をした、賃貸物件用のデザインリノベーション」です。
 
賃貸物件だからといって、近隣のライバル物件と同じような仕上がりでは、なかなか家賃アップは難しくなります。
 
そこで、ライバル物件とは一味違うデザインリノベーションを行うことで、差別化につながり、家賃アップ・短期空室解消につながっていくのです。
 
賃貸物件にはなかなかないお部屋全体のデザインや、照明やミラーなどの細かいデザインまでこだわり抜いた入居者目線のリノベーションをすることで、特別な物件へと生まれ変わることができます。
 

デザインリノベーション事例紹介

そんなデザインリノベーションを実際に施工した物件の事例を紹介します。
 
所在地:東京都杉並区
種別:アパート
築年数:1985年築(築37年)
広さ:約17㎡
間取り:1K
 
【室内】
 
 
 
(写真上:before 写真下:after)
 
 
【玄関】
 
 
 
(写真上:before 写真下:after)
 
 
【ユニットバス】
 
 
 
(写真上:before 写真下:after)
3点ユニットバスから、トイレとシャワールームのセパレート型ユニットへ交換しています。
 
【室内アフター】
 
 
 
 
築年数が経過しているアパートですが、室内を真っ白の明るいデザインにすることで、シンプルで清潔な印象へと変わります。
 
真っ白のお部屋は、玄関を開けたときのインパクトも大きく、短期空室解消にピッタリのデザインです。

 


イエスリノベーションでは、賃貸物件専門のデザインリノベーションを行っています。

1㎡あたり2.5万円のパッケージ工事として、家賃アップ・短期空室解消の実績がございます。

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