築古アパート投資で失敗しない！新築との比較・利回り・出口戦略まで徹底解説

不動産投資を検討する際、「新築アパート」に目が行きがちですが、近年注目を集めているのが「築古アパート投資」です。

築年数が経過しているため購入価格が抑えられ、表面利回りも高いことから、資金の少ない初心者でも始めやすいのが特徴です。

しかし築古物件ならではの注意点も多く、成功させるには新築との違いを正しく理解し、立地選びや管理、リフォーム、そして出口戦略までトータルに考える必要があります。

本記事では、築古アパート投資のメリット・デメリットをはじめ、新築との比較、節税効果、リスク管理、出口戦略まで、豊富な事例とともに解説していきます。

 

築古アパートとは？基本の理解

築古アパートとは一般的に築20年以上、特に築30年以上の木造や軽量鉄骨造の集合住宅を指します。

都市近郊や地方の郊外を中心に多く存在しており、不動産投資の中では中古物件に分類されます。

築古アパートの特徴

• 購入価格が安価
  築年数が経過しているため、新築物件と比べて市場価格は半額以下の場合も多いです。例えば新築で5,000万円の物件が、築30年なら1,500万円程度で購入可能なことも珍しくありません。

• 表面利回りが高い
  築古物件は購入価格が抑えられているため、賃料収入に対する利回りが8〜12％と高くなりやすいです。

• 節税効果が期待できる
  減価償却費の計上により、所得税の節税に役立ちます。築年数が古いほど法定耐用年数は短縮され、償却期間が短くなるため短期で経費化可能です。

一方でデメリットも

• 建物の劣化・修繕費が必要
  築古のため、屋根や外壁、配管などのメンテナンス費用がかさむことが多いです。

• 空室リスクの増加
  新築に比べて築古は入居者の満足度が低く、競合物件が多い場合は空室リスクが高まります。

• 融資の制約が厳しい場合がある
  銀行融資は築年数や耐用年数に厳しく、融資期間が短くなることや自己資金を多く求められるケースがあります。

築古アパートと新築アパートの違いを徹底比較

この比較表は、投資判断を行う際の参考ポイントを簡潔にまとめたものです。

築古アパート、新築アパートのどちらにもメリット・デメリットがあり、目的次第で選択が変わります。

 

築古アパート投資のメリット

築古アパート投資は高い利回りや節税効果、自由度の高さなど多くの魅力があります。

特に現金購入や節税目的の投資家にとっては、効率的な資産形成の手段です。

1. 高利回りの実現

新築アパートは建築コストが高く、利回りは5〜6%台が一般的ですが、築古物件では購入価格が低いため、同じ賃料収入でも8〜12%の利回りを目指すことができます。

2. 減価償却による節税

築25年以上の木造物件などは、最短4年での減価償却が可能で、所得税や法人税の節税に大きく貢献します。高収入の個人投資家や、法人経営者にとっては大きな節税メリットです。

3. 自由度の高いリノベーション戦略

築古物件は内外装を一新することで競争力を高められます。内装のデザインを工夫したり、インターネット無料、スマートロックなどの設備を導入することで若年層向けにアプローチする戦略も有効です。

 

新築アパート投資のメリット

新築投資は空室リスクが低く、安定した資産運用が可能です。

長期ローンが組みやすいことから、初心者や堅実派投資家に好まれます。

1. 空室リスクが低い

新築というだけで入居希望者からの印象が良く、特に都市部ではすぐに満室になるケースもあります。最新設備や綺麗な外観が決め手になることも多いです。

2. 長期的な運用が可能

築古物件と違い、購入後10年以上は大規模修繕を行わずに済むため、資金計画を立てやすく、長期保有に向いています。また、融資期間も長期（最長35年）を引けるため、月々の返済負担も軽減されます。

3. 安定した資産価値

築年数が浅いため、売却時にもそれなりの価格がつくことが多く、出口戦略としての売却も視野に入れやすいです。資産の目減りを抑えたい投資家には魅力的です。

 

築古アパート投資のリスクと注意点

築古物件には見えにくい劣化問題や再建築不可リスク、家賃下落の可能性など注意点が多いです。

これらを把握し、適切に対処することが重要です。

建物の劣化リスク

築年数が経過しているため、構造躯体や設備が劣化しています。特に以下は要注意ポイントです。

• 屋根や外壁の劣化・雨漏り

• 水回り設備の老朽化（給排水管・浴室）

• 電気設備の不具合

見た目は綺麗でも、床下や天井裏など見えない部分に大きな問題を抱えていることがあります。

購入前にはホームインスペクション（建物診断）を必ず実施し、修繕コストを見積もることが重要です。

空室リスク

築古物件は新築物件に比べて競争力が劣るため、空室リスクが高まります。対策としては、

• 賃料設定の適正化

• 内装・設備のリフォーム

• ネット無料化などの付加価値提供

• 管理会社と連携した入居者募集

が重要です。

再建築不可物件のリスク

都市部に多いのが、建築基準法により再建築ができない物件。

これは将来の出口戦略を著しく狭めるため、投資対象から外すべき物件です。

家賃下落リスクと競争力の低下

周辺に新築アパートやマンションが増えた場合、築古物件は見劣りして家賃を下げざるを得ません。

対策としては、物件の差別化やターゲット層の明確化が鍵になります。

融資条件の制約

築古物件は耐用年数が短いため、銀行の融資期間が短縮され、自己資金の比率が高くなることがあります。複数の金融機関に相談し、条件の良いローンを探しましょう。

 

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築古アパートの節税効果と減価償却の仕組み

築古アパートのリスクや注意点をしっかりと理解した上で、投資を行えばたくさんのメリットも得られます。

その中でも、築古アパートの投資の大きな魅力の一つが減価償却費による節税効果です。

減価償却とは？

不動産の建物部分は使用に伴って価値が減るものとして、税務上は毎年一定額を経費計上できます。

築古物件は耐用年数が短くなるため、短期間で多額の減価償却費を計上でき、所得税の節税効果が大きいのです。

築30年の木造アパートの耐用年数計算例

• 法定耐用年数：22年

• 経過年数：30年

• 残存耐用年数＝22年×（1 – 経過年数/法定耐用年数）＝約6年

この残存耐用年数で減価償却を計上するため、購入後約6年で建物価格を経費化できることになります。

 

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耐用年数・減価償却についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

【知って得する！】リノベーションの耐用年数・減価償却とは？

 

築古アパートの出口戦略

築古物件は購入価格が低く、売却の幅も広いのが強みです。

購入後の出口戦略についても、購入の際に検討しておくと良いでしょう。

▼ 満室状態での売却

リフォームや管理体制の強化で満室経営を実現できれば、安定したキャッシュフローが魅力となり、他の投資家に高値で売却しやすくなります。

実績がある物件は融資審査にも有利に働くため、スムーズな売却が可能です。

▼ 更地にして売却

築年数が進み、建物の資産価値がほぼゼロに近い場合は、解体して更地にした上で売却するという選択肢もあります。

特に再建築可能な土地であれば、住宅用地やアパート用地としてのニーズが高く、高値での売却が見込めます。

▼ 売却や相続対策

築古物件は、相場より安価に売買できることを活かして、親族や投資用不動産会社への売却や、相続対策としての活用も可能です。

評価額を調整することで、贈与税や相続税の負担を軽減できるケースもあります。

▼ 用途変更

住宅需要が見込めなくなった場合でも、物件や土地を駐車場、倉庫、コインランドリー、シェアオフィスなど別用途に変更することで、収益化を継続できる可能性があります。

エリア特性に応じた転用戦略が重要です。

 

成功のカギは「戦略」と「管理」

築古アパートの運営は、事前調査と綿密な修繕計画、ニーズに合わせたリノベーション、信頼できる管理体制があってこそ成功します。

準備と継続的な管理が肝心です。

 

築古アパートでも成功している投資家は、以下の点を徹底しています。

• 購入前の徹底した調査（建物、地域、賃料相場）

• 修繕計画と資金の確保

• リノベーションによる差別化

• 入居者ニーズの把握（ペット可、家具付き、インターネット無料など）

• 信頼できる管理会社との連携

どちらを選ぶべきか？投資スタイルに合わせた判断を

最終的には、「何を重視するか」によって選択が変わってきます。

• 安定収入・長期保有・手離れの良さ → 新築アパート投資

• 高利回り・節税効果・自ら関与して育てる楽しみ → 築古アパート投資

築古アパート投資は、正しく運用すれば新築を上回る収益性を持つ一方で、調査・修繕・運用管理の手間とリスクを伴います。

一方の新築アパートは、安定した経営が見込めるものの、利回りが低く、資産効率が下がる側面もあります。

投資初心者で融資を受けやすくしたい場合は新築、すでに経験があり現金購入や自己資金が潤沢な投資家は築古物件に取り組むという戦略も有効です。

「どちらが良い投資か」ではなく、「自分にとってどちらが適しているか」を見極めることが、成功する不動産投資家への第一歩です。