賃貸経営KPIチェックリスト｜中間決算で見直すべき6つの視点
賃貸経営KPIチェックリスト｜中間決算で見直すべき6つの視点
賃貸経営において、日々の入退去や収支の動きに追われていると、経営全体の健康状態を見落としがちです。
こうした中で有効なのが「KPI（重要業績評価指標）」を用いたチェックです。
特に中間決算のタイミングは、収益やコストのバランスを整理し、今後の経営方針を見直す絶好の機会といえます。
本コラムでは、オーナーが注目すべき6つのKPIを取り上げ、数字の裏に隠れた課題や改善のヒントを解説します。
なぜ中間決算の視点が必要なのか
賃貸経営は、株式や投資信託のように毎日相場が動くものではありません。
しかしながら、半年ごとに数字を振り返り、中間決算のように経営の現状を棚卸しすることは、安定経営を続けるうえで欠かせない作業です。
特に不動産オーナーにとっては、日々の家賃収入や入居者対応に追われていると「経営全体のバランス」を見失いがちです。
年に一度の確定申告や決算でまとめて確認するだけでは、気づいたときにはすでに改善のタイミングを逃しているケースも少なくありません。
たとえば、入居率がじわじわと低下しているのに気づかず、1年後には収益が大きく落ち込んでいた──。
あるいは、修繕費や広告費が想定以上に膨らんでいて、結果的にキャッシュフローが赤字に転落していた──。
こうした事態を防ぐには、「半年ごとに数字を点検する習慣」を持つことが効果的です。
中間決算の視点で経営をチェックするメリットは大きく分けて3つあります。
課題を早期発見できる：年間ベースでは気づきにくいトレンドを、早めに修正できる。
改善のPDCAを回しやすい：次の繁忙期・閑散期に備えて戦略を練ることができる。
金融機関や専門家とのコミュニケーションがスムーズになる：数字に基づいた根拠を示せるため、資金調達や相談がしやすくなる。
つまり、中間決算は「ただのチェック」ではなく、次の一手を打つための羅針盤なのです。
賃貸経営のKPI（重要業績評価指標）をチェックリスト形式で整理し、オーナーが中間決算として確認すべきポイントを解説していきます。
まずは最も基本となる「入居率・空室率」から見ていきましょう。
入居率・空室率のチェック
賃貸経営において最も分かりやすく、かつ収益へ直結する指標が「入居率」です。
中間決算のタイミングでは、単に現在の入居率を確認するだけでなく、推移・傾向・要因を多角的に把握することが重要です。
KPI①：稼働率（入居率）の推移
賃貸経営における最重要指標のひとつが「稼働率（入居率）」です。
単純に「現在どれだけの部屋が埋まっているか」を見るだけでは不十分で、時間軸での推移を確認することがポイントになります。
例えば、直近3か月で95％→90％→85％と下がっているなら、単なる一時的な空室ではなく、構造的な問題が進行している可能性があります。
また、繁忙期と閑散期で水準の目安を変えることも大切です。
3〜4月の繁忙期で90％を下回ると危険信号ですが、夏や年末の閑散期で90％を維持していれば健闘しているといえます。
さらに、単棟ごとの稼働率ではなくポートフォリオ全体の平均値を把握することで、経営全体の安定度を客観的に評価できます。
KPI②：空室期間の平均日数
単に「空室があるかどうか」ではなく、空室が埋まるまでにかかる期間を追跡することが大切です。
1部屋あたり平均30日以内で埋まっていれば良好
60日以上かかっている場合は要注意
空室期間が長期化する原因としては、
賃料設定が周辺相場より高い
広告活動が不十分
設備や間取りが競合に劣る
といった要因が考えられます。
半年ごとに確認することで、「繁忙期に入っても埋まらない部屋」が明確になり、改善施策を打つきっかけになります。
KPI③：新規契約数・解約数のバランス
中間決算では、「半年で何件の新規契約があり、何件の解約があったか」を一覧化しましょう。
新規契約が多いのに解約も同じだけ発生している場合 → 実質的に稼働率は横ばい
解約数が新規契約を上回る場合 → 長期的な入居率低下のシグナル
また、解約理由の分析も欠かせません。
「転勤や結婚など不可避の理由」が大半なら問題ありませんが、「家賃が高い」「建物が古い」「周辺物件に劣る」といった声が多い場合は、経営改善につなげる必要があります。
季節要因をどう考慮するか
賃貸経営では、入居率や賃料収入に「季節的な波」があることを踏まえる必要があります。
繁忙期直前の一時的な空室はあまり問題視せず、閑散期の空室は早めの対策を検討すべきです。
また、賃料収入も月単位では季節要因に左右されます。
繁忙期にまとめて契約が決まると収入が一時的に増えますが、それを経営改善と誤解してしまうのは危険です。
KPIを見る際は、四半期や半年単位の平均値を重視し、「一時的な波」と「構造的な課題」を切り分けることが重要です。
賃料収入・収益性のチェック
入居率と並んでオーナーが注視すべき重要指標が「賃料収入」です。
たとえ満室稼働であっても、家賃水準の下落や割引対応によって収益性が低下している場合があります。
そのため、単に部屋が埋まっているかどうかだけでなく、得られている収入が想定通りの水準を維持しているかを確認することが欠かせません。
特に中間決算のタイミングでは、収入面の健全性を点検し、将来のキャッシュフローに影響が及ばないかを慎重に見極める必要があります。
KPI④：総収入と純収入の比較
賃料収入には、共益費や駐車場収入なども含まれますが、まずは「家賃収入そのもの」がどの程度かを把握しましょう。
さらに重要なのは、総収入から運営経費を引いた純収入（ネット収入）です。
総収入＝家賃収入＋その他収入
純収入＝総収入−（管理費＋修繕費＋広告費など）
純収入を半年ごとにチェックすると、「見かけの収入は増えているが、支出も増えて手残りは変わらない」といった状況を把握できます。
KPI⑤：平均賃料の推移
1戸あたりの平均賃料がどのように推移しているかを追跡しましょう。
例：10戸で月80万円 → 平均8万円／戸
半年前は8.2万円だったのに、いまは7.8万円 → 賃料下落傾向
平均賃料の下落は、収入に直結するだけでなく「物件の競争力低下」のシグナルでもあります。
周辺相場や同条件の物件と比較しながら、適正な賃料を再検討することが重要です。
KPI⑥：滞納率・回収率
意外と見落とされがちなのが「滞納」です。
滞納率＝（滞納家賃額÷総家賃額）×100
回収率＝（回収できた家賃額÷総家賃額）×100
半年単位で滞納率を確認すると、「同じ入居者が繰り返し遅延している」「回収に時間がかかっている」などの課題が浮き彫りになります。
保証会社を利用していても、遅延やトラブルが頻発する物件は、入居者属性や募集条件の見直しが必要です。
KPI⑦：表面利回りと実質利回り
投資家としての視点も忘れてはいけません。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格
実質利回り＝（年間家賃収入−年間経費）÷物件価格
半年ごとに改めて実質利回りを計算することで、「購入当初は7%だったが、いまは5.5%に低下している」といった収益性の変化を把握できます。
低下が続く場合は、リノベーションや賃料設定の見直し、経費削減策を検討するサインです。
コスト構造・支出のチェック
収益を最大化するためには、収入を増やすだけでなく「支出の最適化」も欠かせません。
中間決算の場面では、修繕費・管理費・広告費など支出の内訳を丁寧に確認し、不要な出費や過剰なコストが含まれていないかを見直すことが重要です。
小さな無駄の積み重ねが利益を大きく圧迫することもあるため、支出面の健全性を定期的にチェックする姿勢が求められます。
KPI⑧：修繕費・メンテナンス費
修繕費は突発的に発生することが多く、年間でのブレ幅が大きい項目です。
しかし、中間決算で半年間の修繕費を整理することで、突発的な支出が多いのか、計画的な修繕ができているのかが見えてきます。
定期点検や予防的修繕が中心 → 安定的
応急対応やトラブル修繕ばかり → 長期的にコストが膨らむリスク
半年単位で見直すことで、次の大規模修繕の計画にも反映できます。
KPI⑨：広告費・募集費用
入居者募集にかける費用も、オーナーにとっては大きな支出です。
半年での広告費総額
1入居あたりにかかった広告費（CPA：Cost per Acquisition）
たとえば、半年で3件成約し、広告費が45万円ならCPAは15万円／件。
これが周辺相場より高い場合、募集戦略を見直す必要があります。
KPI⑩：管理費・委託費
管理会社への委託費も、長期的に大きなコストになります。
半年ごとに「委託費が適正かどうか」を見直すとともに、管理内容に対して費用が見合っているかをチェックしましょう。
空室対策に積極的か
滞納対応を迅速に行っているか
入居者からのクレーム対応は適切か
管理費が割高なのに対応が不十分なら、交渉や管理会社の変更も視野に入ります。
KPI⑪：水道光熱費・共用部費用
共用部の電気代や清掃費用なども、意外と積み重なると大きな支出になります。
特に古い物件では共用灯が蛍光灯のままになっているなど、省エネ改善の余地があることが多いです。
半年ごとにデータを集計し、固定費の削減余地を洗い出すとよいでしょう。
キャッシュフローと資金繰りの健全性
賃貸経営の成否は「キャッシュフロー管理」にかかっています。
帳簿上の収益が黒字でも、手元に資金が不足すればローン返済や修繕費に対応できず、経営破綻に直結しかねません。
中間決算では、現金の流れを徹底的に見える化しておきましょう。
KPI⑫：営業キャッシュフロー
まず確認すべきは、賃貸経営によって実際に生み出された現金です。
営業キャッシュフロー＝家賃収入＋その他収入−運営経費
半年間で安定してプラスになっているかをチェックします。
赤字が続いている場合は、賃料設定・空室対策・支出削減をすぐに検討すべきシグナルです。
KPI⑬：ローン返済比率（DSCR）
金融機関も注視するのが、ローン返済に対するキャッシュフローの余裕度です。
DSCR（Debt Service Coverage Ratio）＝営業キャッシュフロー÷年間返済額
目安として、1.2倍以上あれば健全圏。
1.0倍を下回ると、返済に必要な資金がギリギリで、突発的な支出に耐えられなくなります。
半年単位でDSCRを計算することで、金融機関からの評価にも直結します。
KPI⑭：預貯金残高・内部留保
キャッシュフローに加えて、「手元資金の厚み」も重要です。
修繕費や空室リスクに備え、最低でも3〜6か月分の返済額＋運営経費を内部留保として確保しておくのが理想です。
半年ごとに残高をチェックし、十分なバッファがあるかを確認しましょう。
KPI⑮：突発支出への対応力
実際の賃貸経営では、給排水管のトラブルや設備の故障など、突発支出は避けられません。
半年間でどの程度の「突発費用」が発生したかを一覧化すると、将来の資金計画に活かせます。
修繕積立をしているか
保険の補償範囲を活用できているか
緊急時に借入余力があるか
資金繰りに余裕があれば、こうした突発トラブルも冷静に対処できます。
将来リスクと戦略的視点
中間決算は、過去半年を振り返るだけでなく、これからの半年〜数年を見据える「戦略会議」の場として活用することも大切です。
KPI⑯：築年数と修繕サイクル
建物は必ず老朽化します。半年ごとに「築年数に応じた修繕予定表」を見直すことで、大規模修繕のタイミングを前倒しで把握できます。
築10〜15年：給湯器やエアコンの交換が増える
築20年超：外壁・屋根・配管系統のリスクが高まる
これらを資金計画に反映させておくと、突然の出費に慌てることがありません。
KPI⑰：エリア市場動向
物件単体の数字だけでなく、エリアの賃貸需要や地価の動向も定期的にチェックしましょう。
周辺の新築供給数
人口動態や世帯数の推移
商業施設や再開発計画
半年単位で地域の変化を把握することで、「このエリアは今後も需要が見込めるか」「売却を視野に入れるべきか」といった経営判断がしやすくなります。
KPI⑱：法規制・税制の変化
不動産を取り巻く環境は、法律や税制の改正によって大きく変わります。
賃貸借契約のルール（原状回復・敷金精算など）
固定資産税評価の見直し
金融機関の融資姿勢
半年ごとにチェックすることで、「次の改正に備えて契約書を更新」「融資条件が変わる前に借り換え」など、先手を打てるようになります。
KPI⑲：出口戦略の見直し
最後に重要なのが「出口戦略」です。
長期保有で安定収入を目指すのか
築年数が経過した段階で売却するのか
相続や事業承継の準備を始めるのか
半年ごとに資産全体を見直すことで、戦略の軌道修正が可能になります。
特に経験を積んだオーナーであれば、1物件単位ではなくポートフォリオ全体の最適化を考えるタイミングです。
半年ごとのKPIチェックで経営を強くする
賃貸経営は「待ちの投資」の側面が強く、日々の運営に追われる中で数字を細かく検証する機会が後回しになりがちです。
しかし、半年ごとに中間決算の視点でKPIを点検することで、経営の強さは格段に増していきます。
今回ご紹介したKPIを振り返ると、次のように整理できます。
入居率・空室率：稼働率や空室期間、新規契約と解約のバランスをチェック
賃料収入・収益性：平均賃料、滞納率、利回りの変化を確認
コスト構造・支出：修繕費や広告費、管理費を棚卸しし、最適化の余地を探る
キャッシュフロー：営業キャッシュフロー、DSCR、手元資金を管理し、健全性を担保
将来リスク・戦略：修繕サイクル、市場動向、法改正、出口戦略を半期ごとに見直す
これらを半年単位で繰り返しチェックすることで、オーナーは「気づいたら赤字になっていた」という消極的な経営から、「課題を早期に発見し、改善策を先手で打つ」積極的な経営にシフトできます。
さらに、中間決算を習慣化するメリットは、数字の裏にある「物件のストーリー」を把握できる点にもあります。
入居率が下がったのは、単なる市場要因か、それとも競合との差別化不足か
修繕費が膨らんだのは、予防修繕を怠った結果か
キャッシュフローが不安定なのは、融資条件に偏りがあるからか
こうした問いを持つことで、数字が単なる記録ではなく、経営改善のヒントへと変わっていきます。
経験を積んだオーナーにとって重要なのは、1物件単位の運営を超えて、経営者としての視点を持つことです。
半年ごとのKPIチェックは、その第一歩となるツールです。
次の繁忙期や融資交渉の場に備えて、ぜひ自分自身の「中間決算」を実行してみてください。
それが、賃貸経営を長期的に安定させ、将来の資産形成へとつながる最も確実な方法なのです。
