新築vs中古｜賃貸経営で成功する物件の選び方と最新トレンド

賃貸経営を行うオーナーにとって、「新築物件」と「中古物件」のどちらを所有するのが良いのかというテーマは、常に大きな関心事です。

どちらにも魅力と課題があり、時代や市場環境によってその優位性が変わってきます。

 

特に2025年現在、不動産市場は大きな転換点を迎えています。

新築マンションやアパートの価格は建築資材の高騰や人件費の上昇により年々高騰しており、都心だけでなく地方都市においても「新築を建てる＝高額投資」という構図が鮮明になっています。

一方で、中古物件は供給量が豊富で、築古であっても好立地の物件が比較的安価に入手できるチャンスが広がっています。

 

では、今このタイミングで賃貸物件を所有・運用するなら、新築と中古のどちらがより有利なのでしょうか。

新築は最新設備や入居者への安心感を武器に短期的には入居を集めやすい一方、初期投資が莫大で、ローン返済や利回り確保の面で苦労するケースが少なくありません。

中古は投資効率や立地の自由度が高い反面、そのままでは空室が発生しやすく、手入れや改善を怠れば「安いけれど住みにくい物件」として敬遠されるリスクもあります。

 

ここで注目すべきは「リノベーション」という選択肢です。

中古物件であっても、適切なリノベーションを施せば、新築に負けない魅力を生み出すことができます。

むしろ、中古＋リノベは投資効率・差別化・空室対策のすべてを同時に実現できる手段として、今の市場で非常に合理的な戦略といえるのです。

 

このコラムでは、新築と中古のそれぞれのメリット・デメリットを整理したうえで、オーナーにとってどちらが賢明な選択肢となるのか、さらに「リノベーション」という武器を活かすことで中古物件をどのように収益化できるのかを掘り下げていきます。

 

新築物件のメリットとデメリット

新築物件は「最新の設備」「築浅ならではの安心感」といった魅力で多くのオーナーを惹きつけます。

入居者の印象も良く、募集もしやすい傾向があります。

しかし一方で、購入価格の高さや家賃下落リスクなど、収益面での課題も抱えています。

ここでは、新築の強みと注意点を整理してみましょう。

 

メリット：最新設備と築浅の安心感

新築物件の最大の魅力は、なんといっても最新設備と新築ならではの清潔感です。

オートロックや宅配ボックス、インターネット完備など、入居者が望む設備を最初から備えているケースが多く、募集時の訴求力は非常に高いといえます。

また、築浅であることは入居者にとっても心理的な安心感につながります。

水回りや配管の不具合も少なく、修繕費用の心配が少ない点もオーナーにとっては大きな利点です。

 

デメリット：高額な取得費用と低利回り

しかし、新築物件には大きなデメリットもあります。

まず取得価格が高額であること。

首都圏をはじめとする都市部では、建築費や土地価格の高騰により、新築マンションやアパートの価格は年々上昇しています。

その結果、家賃設定が高くてもローン返済に追われ、手残りが少ないケースが目立ちます。

さらに、物件は購入直後から「中古」扱いとなるため、資産価値は一気に下落します。

新築プレミアムで高めに設定できた家賃も、数年で周辺相場に合わせざるを得ず、収益性は低下していきます。

 

空室リスクと家賃下落のスピード

人口減少・少子高齢化が進む現在では、新築物件であっても空室リスクは避けられません。

供給が増えすぎているエリアでは、築浅物件同士で家賃の値下げ競争に巻き込まれることも珍しくなく、思ったほど安定した経営ができないオーナーも増えています。

 

中古物件のメリットとデメリット

中古物件は、初期投資を抑えつつ安定した利回りを狙える点が大きな魅力です。

市場の選択肢も多く、立地や規模などオーナーの戦略に合った物件を探しやすいのも特徴です。

ただし築年数による老朽化や設備の古さは避けられず、そのままでは入居が難しいこともあります。

中古物件の実力を正しく理解しましょう。

 

メリット：取得コストを抑え、利回りを確保しやすい

中古物件の一番のメリットは、価格の安さです。

新築に比べて数割安く購入できるため、ローン返済負担を軽減しやすく、結果として利回りを確保しやすくなります。

特に築20〜30年の物件は、土地の価値を含めても新築に比べて大幅に割安で手に入るケースが多いのが実情です。

また、中古物件市場は物件数が豊富で立地の選択肢も広いため、自分の投資スタイルに合った物件を見つけやすいという利点もあります。

 

デメリット：老朽化と設備の陳腐化

一方で、中古物件には築年数ゆえの課題があります。

外壁や共用部の老朽化、給排水設備の不具合、室内の古さなど、入居者にとっては「古臭い」「住みにくそう」というマイナスの印象を与えやすいのも事実です。

とくに水回りや内装のデザインが時代遅れの場合、募集をかけても見学者がなかなか決まらず、空室期間が長引くことがあります。

 

そのままでは厳しいが「リノベーション」で逆転可能

ただし、これは「そのまま放置している場合」の話です。

実際には、中古物件でもリノベーションによって競争力を大きく高めることができます。

内装を刷新すれば、入居者は築年数よりも「住み心地」「デザイン性」で物件を選ぶようになり、想定以上の賃料アップにつながることも少なくありません。

つまり、中古物件は “手をかければ新築以上の収益性を生み出せる” ポテンシャルを秘めているのです。

 

新築 vs 中古の投資収支シミュレーションイメージ

新築と中古のどちらを選ぶかを判断するうえで欠かせないのが「投資収支シミュレーション」です。

立地や物件の条件によって大きく異なるためあくまでイメージではありますが、ここでは一般的な都市部のワンルームマンションを例に、両者の違いを整理してみましょう。

 

新築物件のケース

• 購入価格：3,500万円

• 家賃想定：月10.5万円（年間126万円）

• 表面利回り：約3.6%

新築物件は初期投資が高額ですが、最新設備や築浅の安心感から入居付けは比較的容易です。

ただし、購入価格に対して家賃水準は頭打ちになりやすく、表面利回りは4%を下回ることが一般的です。

ローン返済を差し引くと、毎月のキャッシュフローはトントン、あるいはわずかにマイナスになるケースも少なくありません。

さらに築年数が経過すれば、家賃は下落し始めます。5〜10年後に想定家賃が1〜2万円下がれば、収支は一気に赤字化するリスクもあるのです。

 

中古物件のケース

• 購入価格：2,000万円（築25年程度）

• 家賃想定：月8.5万円（年間102万円）

• 表面利回り：約5.1%

中古物件は購入価格が抑えられるため、利回りは新築に比べて高くなりやすいのが特徴です。

ローン返済額も低いため、毎月のキャッシュフローは新築より余裕が出やすくなります。

もちろん築年数の古さから空室リスクや修繕費は発生しやすいですが、リノベーションを組み合わせることで「築古なのに住みやすい」という付加価値をつけ、家賃を維持または引き上げることも可能です。

 

シミュレーション比較

• 新築：利回り3〜4%、キャッシュフローは低め、資産価値は当初高いが下落も早い

• 中古：利回り5〜7%、キャッシュフロー余裕あり、リノベーションで家賃維持・資産価値再生が可能

つまり、新築は「長期的な値上がりや売却益」を狙う投資向け、中古は「運用段階でのキャッシュフロー重視」に向いているといえます。

特に中古物件はリノベーションによって空室を防ぎ、長期的に安定収益を実現できるため、賃貸経営においてはより現実的な選択肢といえるでしょう。

 

空室対策としてのリノベーションの有効性

入居者が物件を選ぶ際、立地や家賃だけでなく「住み心地の良さ」や「デザイン性」も重視される時代になっています。

築年数が古いだけで敬遠されることもありますが、リノベーションによって物件の魅力を一新すれば、競合との差別化が可能です。

ここでは、具体的にリノベーションが空室対策にどうつながるのかを見ていきましょう。

 

時代に合わせたニーズ対応

昔の間取りや設備は、現代のライフスタイルに合わないことが多いです。

たとえば、独立型の狭いキッチンよりも対面キッチンやアイランド型の方が人気があります。

収納不足も空室の原因になりやすいですが、造作収納やウォークインクローゼットを設けることで大きく改善できます。

入居者ニーズに合わせて改修することで、入居検討者に「ここなら住みやすそう」と感じてもらいやすくなります。

 

デザインの刷新による第一印象の改善

物件の第一印象は内見の数十秒で決まります。

壁紙や床材を新しくするだけでも雰囲気は大きく変わり、築古でも「清潔感のある住まい」として受け入れられるケースが多いです。

特にデザイン性の高いリノベーションは、写真映えもしやすく、ポータルサイトでの反響率も高まります。

 

家賃下落の抑制と収益改善

築年数が経過すると家賃は下落していくのが一般的です。

しかし、リノベーションを施した物件は「古いけれど住みやすい」「むしろデザイン性が高くて魅力的」と評価され、周辺相場より高めの家賃設定が可能になる場合もあります。

結果として、長期的な収益改善につながるのです。

 

入居期間の長期化を促す効果

入居者は「快適で気に入った部屋」に長く住み続ける傾向があります。

リノベーションによって愛着の持てる空間を提供することで、入居者の定着率を高め、結果的に空室リスクを下げることができます。

短期間での入退去を防ぐことは、賃貸経営において非常に大きなメリットとなります。

 

リノベーションで資産価値を再生する方法

中古物件のポテンシャルを最大限に引き出すのがリノベーションです。

単なる修繕ではなく、付加価値をプラスすることで「古いから選ばれない物件」を「新築に負けない人気物件」へと生まれ変わらせることができます。

ここでは具体的なリノベーションの方法を見ていきましょう。

 

ライバル物件との差別化が成否を分ける

築年数の経過した物件をリノベーションする際、単に水回りを新しく交換しただけでは、入居者にとって「ありがちな物件」として埋もれてしまうことがあります。

実際、同じエリアには同年代・同価格帯の物件が数多く存在し、その多くが最低限の修繕や設備交換を済ませています。

そのため、表面的な改善だけでは空室対策としての効果は限定的です。

差別化を図るためには、「ライバル物件にはない魅力」をどこまで作り込めるかが鍵となります。

例えば、他の賃貸物件にはないような個性的なデザインや、入居者の生活動線を意識した収納計画、テレワークを意識したカウンターデスクの設置、あるいはアクセントになる照明やカラーリングなどです。

こうした工夫は、内見者に「ここなら自分らしい暮らしができそうだ」と思わせる決め手になります。

単なる設備更新から一歩踏み込み、「この物件だから住みたい」と感じさせる仕掛けこそが、リノベーション成功の条件といえるでしょう。

 

賃貸物件専門のデザインリノベーション

リノベーションと一口にいっても、分譲マンションや戸建てを対象にした「自宅用リノベ」と、賃貸経営を前提とした「投資用リノベ」では、求められる方向性がまったく異なります。

ここを混同すると、大きな失敗につながりかねません。

 

自宅用リノベは「自分や家族が心地よく過ごせるか」を最優先に、趣味や好みを反映させることが目的です。

多少コストがかかっても、満足感を得られれば成功といえます。

 

一方、賃貸物件のリノベは“収益改善”と“入居者獲得”が目的であり、費用対効果を無視したデザインや過剰な設備投資は、オーナーにとって収支悪化の原因となります。

たとえば高級仕様のキッチンや特注家具など、自宅なら魅力的なアイデアも、賃貸市場では必ずしも家賃アップにつながらないケースが多々あります。

 

私たちイエスリノベーションが手掛ける「賃貸物件専門のデザインリノベーション」では、この違いを明確に踏まえています。

入居者が求めるデザイン性や機能性を押さえつつ、コストを抑え、最短で空室を埋められるプランを提案。

単に「きれいにする」ではなく、“選ばれる物件”に進化させることを重視しています。

こうした“賃貸物件専門”の視点を持つリノベーションは、単なる修繕とは一線を画します。

ライバル物件と差別化され、写真映え・内見映えする物件に生まれ変わることで、空室期間の短縮や家賃下落の抑制といった成果を実感するオーナーが増えています。

賃貸経営を続けるうえで、まさに投資価値の高い選択肢といえるでしょう。

 

---

 

空室でお悩みのオーナー様はぜひお問い合わせください！

賃貸物件専門のデザインリノベーション会社であるイエスリノベーションがオーナー様のお悩みを解決します。

無料でお見積もり依頼

 

---

 

 

今ある物件を最大限活かす

賃貸物件をすでに所有しているオーナーにとって、日々の最大の関心事は「空室をどう埋め、収益を安定させるか」ではないでしょうか。

新しく物件を買い増すという選択肢もありますが、近年は金融機関の融資姿勢が引き締まり、誰もが簡単に新築や追加購入に踏み出せるわけではありません。

だからこそ、まずは すでに所有している物件をどう磨き直すか が、賃貸経営の安定と成長に直結します。

 

「買い替える」より「磨き直す」発想

築年数が経過した物件は、「古いから価値が下がる」と考えがちです。

しかし、物件の価値は築年数だけで決まるものではありません。

間取りや設備、デザインを現代の入居者ニーズに合わせて刷新すれば、見違えるほどの競争力を持つことができます。

実際に、築30年を超えた物件でも、リノベーション後に新築同等の賃料で入居者を獲得できるケースは珍しくありません。

 

リノベーションは「攻めの空室対策」

空室が続くと「家賃を下げる」という消極的な対応に走りがちですが、これは収益性を削るだけで根本解決にはなりません。

むしろ、家賃を下げずに入居者を呼び込む方法としてリノベーションを選ぶことが、長期的には有効です。

外観や共用部を整備し、室内のデザインを一新すれば、同じエリアの競合物件との差別化ができ、家賃を維持、あるいは引き上げながら空室を解消できます。

 

「築古＝不利」を逆手に取る

築古物件の強みは、土地や建物の価格がすでに下がりきっている点にあります。

新築物件に比べてローン返済負担が軽く、余裕資金をリノベーションに投じやすいのは大きなメリットです。

新築にはない「広い間取り」や「ゆとりのある構造」を活かしつつ、デザインを刷新することで「古さを個性に変える」戦略も可能です。

 

中長期の資産形成にも直結する

リノベーションの効果は空室解消にとどまりません。

入居者の満足度を高め、長期入居を実現することで退去と再募集の手間やコストを減らせます。

さらに、賃料水準を維持できれば、将来的な売却時にも高い価格で評価されやすく、資産価値の保全・向上につながります。

つまりリノベーションは、短期的な空室対策でありながら、中長期的な資産形成戦略でもあるのです。

 

未来志向で物件を再生する

人口減少やライフスタイルの多様化により、入居者のニーズはますます細分化しています。

「ただ空室を埋める」発想ではなく、「これから10年先も選ばれる物件に育てる」発想が重要です。

中古物件はリノベーションによって、その地域のニーズに合わせた独自の魅力を持たせることができ、新築にはない強みを発揮できるのです。

 

これからの賃貸経営は「中古＋リノベーション」が最適解

「新築か中古か」という問いに対して、結論はシンプルです。

新築は華やかで安心感がある一方、取得コストが高く利回りが低下しやすいという課題を抱えています。

一方、中古物件は価格を抑えやすく、リノベーションによって入居者ニーズに合わせた空間をつくり出せるため、収益性と競争力を兼ね備えることが可能です。

 

特に、すでに中古物件を所有しているオーナーにとっては、今ある資産を活かすことが最も現実的な選択です。

リノベーションによって空室を解消し、長期的に安定した賃貸経営を実現できれば、新築に負けないどころか、それ以上の成果を得られるケースも少なくありません。

 

これからの賃貸市場は、人口減少や新築供給の増加によって競争が激しくなることが予想されます。

だからこそ、既存物件をいかに魅力的に再生するかがオーナーの明暗を分けるのです。

 

所有するなら新築か中古か？――答えは「中古＋リノベーション」。
それは単なるコスト削減の戦略ではなく、資産価値を守り、未来にわたって収益を生み出すための最適解といえるでしょう。