【原状回復の費用負担】オーナーが気を付けるべきポイントを解説

退去者が多くなるこの時期、オーナー様にとって不安な点の一つが「原状回復」かと思います。
次の入居者を早く決めるためにも、原状回復工事は必要な工程の一つです。
しかし、原状回復工事の内容が、入居者の負担となるのか、またはオーナーの負担になるのか、しっかりと見極めることができなければトラブルになりかねません。

そこで今回は、国や都が定めるルールに基づいてオーナー様が気を付けておくべきポイントやトラブルを防ぐ方法を解説します。

賃貸の原状回復を定めているルール

現在、原状回復費用について定めているルールは3つあります。

• 国土交通省が発行する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
• 東京ルール（賃貸住宅トラブル防止ガイドライン）
• 改正民法

契約の際に特に定めのない場合は、改正民法が適用されますが、国土交通省のガイドラインと東京ルールは、原状回復費用に関する過去の裁判例等をもとに作成されている為、民法が適用された場合でも、ガイドライン・東京ルールが基準となることが多いです。

また、賃貸借契約においては賃借人を保護する必要があるため、賃借人が不利になるような契約は無効となる可能性があります。
そのため、オーナーはこれらのルールをしっかりと理解した上で契約を結ばないと、退去時のトラブルや自身の損害につながりかねません。

そこで、まずはそれぞれのルールについて簡単に解説していきます。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

このガイドラインは、賃貸住宅の退去時のトラブルが急増したことにより、原状回復にかかる契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確にして、賃貸住宅契約の適正化を図ることを目的に作成されました。

こちらのガイドラインでは、原状回復を以下のように定義しています。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

出展：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

つまり、入居者が通常の使用方法を超えてわざと壊したり、傷付けたりした場合は、入居者が負担すべき原状回復費用ということになります。
そのため、建物や設備の経年劣化や、入居者が通常の使用方法に従って使用した劣化については、入居者ではなく、オーナーが負担するべきとされています。

東京ルール

東京ルールとは、賃貸物件の退去時トラブルを防止するために、東京都が2004年に設けたガイドライン（賃貸住宅紛争防止条例）のことで、原状回復等に関する法律上の原則や判例により定着した考え方を、契約に先立って宅地建物取引会社（仲介する不動産会社）が賃借人に説明することを義務付けたものです。
重要事項説明の際に同時に説明することとなっています。

仲介する不動産会社は東京ルールに基づき、

• 退去時の原状回復の内容
• 入居期間中の必要な修繕
• 契約においての特約条項
• 修繕及び維持管理等に関する連絡先

を契約時に賃借人に伝えなければならない義務があります。

このように、東京ルールは不動産に関する知識や経験が浅い「賃借人を保護するため」といった意味が込められたルールとなっています。

東京ルールは条例であるため、東京都のみに限定されているルールではありますが、入居者とのトラブルを避けるために関東近郊を中心に東京ルールに沿ったガイドラインの説明を行う不動産会社も増えてきています。
東京都以外で物件を所有するオーナーも東京ルールを確認し、参考にすることをおすすめします。

改正民法

2020年4月1日に施行された改正民法では、「賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷について、原状回復義務を負うが、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わない」と明記されました。

契約の際に特に定めのない場合でも、民法でこのように明文化されたため、原則として、故意や不注意で破損した場合を除いて、通常通り使用した場合の劣化の原状回復費用はオーナー負担となることが定められました。（特約がある場合はこれに限りません。）

原状回復の考え方と負担

原状回復費用の基本的な考え方をおさらいします。

▼貸主（オーナー）負担▼

• 通常の住まい方で発生した損耗
• 経年による建物・設備の劣化
• グレードアップの要素となるもの

▼借主（入居者）負担▼

• 故意・不注意による破損
• 通常の使用とは言えないもの
• 日常の不適切な手入れや用法違反による毀損
•  

具体的にどのような内容がそれぞれの負担となるのか、箇所ごとに例をあげて見ていきます。

箇所	オーナー負担	入居者負担
床	・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 ・フローリングワックスがけ	・引越作業で生じたひっかきキズ ・落書き等の故意による毀損
壁 天井	・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ ・壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの） （考え方）ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範疇のものであり、そのために使 用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。	・タバコ等のヤニ、臭い ・壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替が必要な程度のもの） （考え方）重量物の重量物の掲示等のためのくぎ、ネジ穴は、画鋲等のものに比べて深く、範囲も広いため、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。
建具	・網戸の張替え（破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの）  ・地震で破損したガラス	・飼育ペットによる柱等のキズ・臭 い
設備	・設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの） ・全体のハウスクリーニング	・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損 ・風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等

※ガイドラインより一部抜粋
参照：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

トラブルを未然に防ぐポイント

トラブルが起こりやすい原状回復工事において、トラブルを未然に防ぐために事前に対策をとることが大切です。

入居・退去時に確認リストを使用する

トラブルの大きな原因の一つに、入居時や退去時における損耗等の有無など、物件の確認が不十分であることがあげられます。
退去時に傷や破損が確認された場合、それが入居者がつけた傷なのか、入居前からあった傷なのかが分からなければ、入居者の過失であっても請求することはできません。
オーナー・借主、双方のためにも、まず入居時の現状を把握しておくことが大切です。
原状回復のガイドラインでは、入退去時に内装・設備の状態を確認するためのリストが公表されていますので、ぜひ活用してみてください。

加えて、文字だけでは正確な損傷具合はわかりにくいため、入居前に写真をのこしておくこともおすすめします。

契約書を確認する

原状回復のガイドライン・東京ルールなどを参考にし、契約書を見直しておくことも必要です。
必要があれば、特約として借主負担分を明記しておくこともよいでしょう。
まずは、どのような契約になっているのか、設備に故障が出た場合どちらの負担になる可能性があるのかを、入居者が住み始める前に確認しておくことをおすすめします。

契約書の確認だけではなく、室内の確認もおろそかにしてはいけません。
入居者が入る前に、交換や工事が必要になる可能性もありますので、よく確認が必要です。

普通の原状回復でいいの？

築年数の経過や、室内の劣化によって原状回復工事をするだけでもかなりの費用がかさむうえに、家賃を下げないと募集ができなくなっているお部屋もあるでしょう。
今まで通りの原状回復工事では、マイナスだったポイントを０に戻すことしかできません。

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