家賃収入で確定申告は必要？その方法と注意点を解説！

不動産投資を始めた方や、賃貸物件の相続で家賃収入を得ている方は確定申告の時期が近づいてきましたね。
とはいっても、初めての方はどのように申請をすればいいのかよくわかっていないという方もいらっしゃると思います。
そこで今回は、どういう人が確定申告を行わなければいけないのか、確定申告の方法や必要書類、注意点などについて詳しく解説していきます。

確定申告が必要な場合は？

給与所得があるサラリーマンなどは、勤務先が行う年末調整によって所得税額を確定し、手続きを完了するのが一般的です。
その一方で、副業や家賃収入で勤務先の給与以外で収入もあった場合など、確定申告が必要な場合があります。

確定申告とは

確定申告とは、国税庁のホームページでは下記のように説明されています。

所得税の確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の金額とそれに対する所得税等の額を計算して確定させる手続です。
源泉徴収された税金や予定納税額などがある場合には、この確定申告によってその過不足を精算します。
引用：No.2020 確定申告｜国税庁

確定申告とは、年末調整と同様に、1年間の税金精算手続きであり、給与以外（年末調整で精算できない分）の所得分の税金を精算し確定する必要があるため、確定申告を行うのです。

確定申告をしなくてはいけない人

下記の条件に当てはまる人は、勤務先の年末調整にプラスして、個別で確定申告を行う必要があります。

・1年間の給与収入が2000万円を超える人
・2箇所以上から給与収入を受けている人
・給与以外で20万円を超える所得がある
・不動産を購入、売却した人

申告が必要であるにもかかわらず、申告しなかった場合には無申告加算税や延滞税が課税される可能性があるため確認が必要です。

確定申告が必要でなくてもした方が良い人

上記の条件に当てはまらない人でも、確定申告をすることは可能です。
確定申告をした方が節税などのメリットになる場合もあるのでよく確認しましょう。

不動産所得として給与以外の所得がある人は、確定申告をした方がいい場合があります。
不動産所得とは、家賃収入から必要経費を引いたものであり、それをもとに課税金額が決められます。
そして、不動産所得には「給与所得と損益通算できる」という特徴があります。

家賃収入から必要経費を差し引いた額がマイナスだった場合（家賃収入よりも必要経費の方が多かった場合）、給与所得の方からそのマイナス分を差し引くことができるため、全体の所得額が減ることになります。
そうなることで、給与から天引きされた税金が「払いすぎ」ということになり、控除を受けられる可能性があり、確定申告をした方が節税になるのです。

なぜ家賃収入は確定申告が必要なの？

家賃収入の所得区分は「不動産所得」にあたります。
上記で説明したように、不動産所得が20万円を超えれば確定申告が必要であり、不動産所得には礼金や更新料なども含まれます。

サラリーマンなど、給与所得を得ている場合は毎月納税額が計算され給与から天引きされますが、それ以外の収入については自分で所得を申告し、所得分を納税する必要があります。
もちろん家賃収入も同じで、確定申告が必要となります。

青色申告と白色申告の違い

不動産所得がある人の確定申告の方法には、「青色申告」と「白色申告」の2種類に分けられます。

青色申告

青色申告とは、事前に届け出が必要であり、提出書類なども複雑ですが、節税効果が受けられる申告方法です。
青色申告で必要となる届け出とは、開業届と青色申告承認申請書を税務署に提出することであり、確定申告の事前に提出が必要です。
例えば、令和6年分の確定申告を青色申告で行いたい場合、確定申告自体の期限は令和7年3月ですが、令和6年3月15日までに「青色申告承認申請書」を税務署へ提出する必要があるといったイメージです。

来年から青色申告で申告をしたい場合は、今年の3月15日までに申請が必要ですので、準備を始めましょう。

白色申告

白色申告とは、申告のための経理作業が青色申告に比べシンプルであり、事前の届け出は不要ですが、節税のメリットが受けられない申告方法です。
以前は条件によっては、帳簿の作成が必要がなかった白色申告ですが、2014年以降は白色申告も帳簿の作成が必要となったため、白色申告のメリットはほとんどなく、青色申告で申告したほうが節税効果を受けられるため得策と言えるでしょう。

家賃収入の確定申告の流れ

実際に確定申告を行う方法を見ていきましょう。
前年1月1日～12月31日に生じた所得分について確定申告書を作り、2月16日～3月15日に税務署に提出するのが確定申告です。

確定申告に必要な書類

・確定申告書
・本人確認書類
・源泉徴収票
・収支内訳書または青色申告決算書

白色申告者の人は、帳簿や領収書などをもとに作成した「収支内訳書」が必要となり、青色申告者の人は、帳簿や領収書などをもとに作成した「青色申告決算書」が必要となります。
収支内訳書・青色申告決算書を作成するために、修繕などを行った場合はその領収書、火災保険などの証券も用意しておき、漏れがないよう注意しましょう。

確定申告書の書き方と提出方法

確定申告の書類作成・提出方法はいくつかありますので、自身に合った方法で申請しましょう。

まず、申告書は手書きで作成するか、国税庁ホームページからパソコンやスマホからの作成も可能です。
どちらの場合も印鑑が不要となっており、手書きの場合は、申告書を税務署や役所で受け取るか、国税庁のホームページからダウンロードして記載します。

パソコンやスマホの場合は、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を使用し、画面の指示通りに必要事項を入力していくことで、合計や税額などが自動計算されるため、わかりやすく便利なためおすすめです。

申告書が完成すれば、あとは税務署へ確定申告書を提出して完了となります。
確定申告には、申告期限があり、原則として「翌年2月16日から3月15日まで」となっています。
（令和5年分の申告をする場合、令和6年の2月16日から3月15日まで）

税務署への提出方法もいくつかあり、
・電子申告（​​e-Tax）で提出
・郵送などで提出
・税務署へ直接持参して提出
上記3つの提出方法のうち、どの方法で提出しても問題ありません。
国税庁によると、85％以上の方が、確定申告会場に来場せずに確定申告しているとのことです。
ご自身が提出しやすい方法を選んで行いましょう。

確定申告の注意点

確定申告の申告期限を過ぎてしまった場合、無申告加算税が課せられる場合があります。
原則として、納付すべき税額に5~20%が加算されます。

申告期限を過ぎないよう、早めの準備が必要です。

さらに、不動産所得以外にも所得がある場合には申告が必要です。
ビットコインなどによる暗号資産の売却や、自家用車などの貸し付けによる所得も20万円以上であれば申告が必要ですので、申告漏れがないようご注意ください。

余裕をもって確定申告を行いましょう

確定申告の時期に慌てて書類を準備しなくてもよいように、普段から帳簿や領収書などの経費は意識しておきましょう。
より良い賃貸経営を行う為には、不動産所得を把握し、改善していくことが重要です。
確定申告の期限が近づいていますが、損をしないよう、必要書類を早めに用意し、しっかりと期限内に確定申告を行いましょう！