家賃収入にかかる税金はいくら？シミュレーションでわかりやすく解説
所有しているアパートやマンションから家賃収入を得ると、収益に対して税金がかかります。
賃貸経営を行なっていく上で、収支計画をたてる際には支出に税金も含めて考える必要があります。
そこで今回は、家賃収入にかかる税金の種類や計算方法をシミュレーションをもとに詳しく解説し、確定申告に関しても説明していきます。
家賃収入の定義
賃貸物件を所有している方は、毎月家賃収入を得ているでしょう。
そして家賃収入と聞くと、月々の家賃が想像できますが、税金の計算をする上では家賃以外の他にも以下のものも含まれます。
- 礼金
- 敷金、保証金（退去時に入居者に返還しないもの）
- 管理費
- 共益費
- 更新料
- 駐車場代
このように、家賃収入とは、賃貸経営で得られる売上のことを指します。
不動産投資で家賃収入を得ると、確定申告を行い税金を納める必要がありますが、税金は家賃収入全てにかかるわけではなく、そこから必要経費を抜いた「不動産所得」に対して課税されます。
不動産所得＝家賃収入-必要経費
具体的に必要経費として扱うことができるのは、
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 管理委託料
- 修繕費
- 広告費
- 保険料（火災、地震）
などがあげられ、これらの必要経費を家賃収入から引いたもの（=不動産所得）に税金がかかります。
また、事業に関連しない支出や所得税、住民税は不動産所得という利益を得るためではない支出のため、必要経費として認められません。
家賃収入にかかる税金の種類
では、このような不動産所得にはどのような税金がかかるのでしょう。
所得税
まず一つ目に「所得税」です。
所得税とは、個人の所得に対してかかる税金で、不動産所得だけでなく給与や個人事業の利益など、一年間に得た利益に対して課せられる税金です。
所得税の税率は、所得が多くなるに従って段階的に高くなる、累進課税が採用されています。
住民税
二つ目は「住民税」です。
住民税は、行政サービスを賄うために、地域に住んでいる人たちが負担する地方税です。
住民税には、区市町村民税と道府県民税・都民税があり、1月1日時点で住民票がある地域に納付することになっています。
こちらも所得税と同じように、所得に応じて課税されます。
消費税
三つ目は「消費税」です。
生活に馴染み深い税金の一つですが、不動産所得にも消費税はかかります。
居住用以外の家賃収入がある場合、課税売上が1,000万円を超えると課税されますが、居住用の賃貸物件のみの場合は1,000万円を超えても非課税です。
つまり、オフィスや店舗などの事業用賃貸物件の場合は、条件によって課税されますが、マンションやアパートなどの居住用の賃貸物件であれば課税されません。
それぞれの税金の計算方法
では、それぞれの税金の計算方法について順番に解説していきます。
①まずは不動産所得を計算する
先ほど説明したように、税金がかかってくるのは「不動産所得」となります。
不動産所得は、家賃収入から必要経費を引いたものでしたね。
不動産所得=家賃収入-必要経費
②所得税を計算する
所得税の計算方法は、こちら。
所得税=課税所得金額×税率-控除額
ややこしいですが、一つずつ解説していきます。
課税所得金額
課税所得金額とは、家賃収入以外にも給与所得などがある場合、不動産所得とその他の所得を合算し、所得控除を差し引いた金額が課税所得金額となります。
税率
所得税は、所得が高くなればなるほど税率が高くなる「累進課税」という方式で、所得によって税率が変わります。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,000円~195万円未満 | 5% | 0円 |
| 195万円~330万円未満 | 10% | 9万7,500円 |
| 330万円~695万円未満 | 20% | 42万7,500円 |
| 695万円~900万円未満 | 23% | 63万6,000円 |
| 900万円~1,800万円未満 | 33% | 153万6,000円 |
| 1,800万円~4,000万円未満 | 40% | 279万6,000円 |
| 4,000万円以上 | 45% | 479万6,000円 |
控除額
控除額も上記の表のように所得に伴い決まっています。
③住民税を計算する
次に住民税の計算方法です。
住民税は、定額で課税される「均等割」と、前年の所得金額に応じて課税される「所得割」によって成り立っています。
住民税=均等割+所得割
参考：個人住民税｜総務省
「均等割」とは、課税対象者に定額の負担を求めるものであり、市町村民税は3,000円/年、道府県民税は1,000円/年と定額の金額が決まっています。
「所得割」とは、所得の金額に応じた税率の負担を求めるものであり、課税所得金額に一律10%の税金が課されます。
この均等割と所得割を足し合わせたものが住民税となります。
しかし、均等割と所得割は自治体によって条件が異なる場合があるため、必ず上記の金額になるわけではありません。
実際の金額は各自治体にご確認ください。
税額シミュレーション
では、実際に家賃収入や必要経費を仮定してシミュレーションしてみましょう。
家賃収入が500万円、経費100万円の場合
①不動産所得を求める
最初に、家賃収入から経費を引いて、課税対象である不動産所得を計算します。
不動産所得=500万円-100万円=400万円
②所得税
｛400万円(不動産所得)-48万円(基礎控除)｝×20%(所得税率)-42万7,500円(控除額)=27万6,500円
所得税の計算は、まず不動産所得から基礎控除額を引きます。
基礎控除とは、納税者本人の合計所得金額に応じてそれぞれ次のとおりとなります。
| 納税者本人の合計所得金額 | 控除額 |
| 2,400万円以下 | 48万円 |
| 2,400万円超2,450万円以下 | 32万円 |
| 2,450万円超2,500万円以下 | 16万円 |
| 2,500万円超 | 0円 |
この場合、所得額は2,400万円以下のため、48万円が控除されます。
そして、所得金額が400万円であるため、税率は20%、控除額は42万7,500円となり、この場合の所得税は「27万6,500円」という計算結果になります。
③住民税
所得割=｛400万円(不動産所得)-43万円(基礎控除)｝×10%(住民税率)=35万7,000円
住民税の所得割は上記の計算方法で求めます。
この金額に均等割の金額である、市町村民税の3,000円、道府県民税の1,000円が加算されます。
控除額
控除額に関しては、さまざまな所得控除を受けられるため変動があります。
控除額の種類としては、以下のもの例に挙げられます。
- 雑損控除
- 医療費控除
- 社会保険料控除
- 生命保険料控除
- 地震保険料控除
- 障害者控除
- ひとり親控除
- 勤労学生控除
- 配偶者控除
- 扶養控除
- 基礎控除 等
このように様々な控除が存在するため、実際の税額は、先ほどの計算結果よりも少なくなる可能性もあります。
ご自身がどのような控除を受けられるのか確認をした上で、計算しましょう。
実際に税金を納める方法は？確定申告の手続き
家賃収入を得ている場合には、基本的には確定申告が必要です。
給与所得の場合は、給与から天引きされているため自身で確定申告をする必要はありませんが、家賃収入がある場合には確定申告が必要となります。
確定申告が必要な場合、必要ない場合
実は、家賃収入がある人が全員確定申告が必要なわけではありません。
確定申告が不要の場合とは、「不動産所得が20万円以下」のことを指します。
しかし、不要であったとしても確定申告はした方が良いのです。
確定申告をした方がいい理由って？
不動産所得が20万円以下であっても、確定申告をした方がメリットになることもあります。
不動産投資を始める際には、ローンの返済や減価償却費、その他の支出などにより、額面上は赤字になる場合が多いでしょう。
その場合、給与所得からその赤字分を差し引く「損益通算」という方法ができます。
「損益通算」とは、利益と損失を相殺することであり、必要以上に払ってしまった税金を取り戻す方法です。
不動産所得以外に所得があり、不動産所得が赤字の場合に利用できます。
給与所得が５００万円、不動産所得が-100万円の場合、
損益通算しなければ、給与所得の５００万円に所得税が課税されますが、損益通算すれば、課税対象は５００万円-100万円の４００万円分が課税対象となります。
このように、不動産所得が20万円以下であっても損益通算することで、確定申告を行うメリットとなるわけです。
確定申告方法
実際に確定申告を行う際の流れを説明します。
毎年1/1~12/21に生じた所得分について確定申告書を作り、2/16~3/15に税務署に提出するのが確定申告です。
確定申告に必要な書類
- 確定申告書
- 本人確認書類
- 源泉徴収票
- 収支内訳書または青色申告決算書
確定申告の書き方と提出方法
申告書は税務署に受け取りに行き手書きで作成するか、国税庁のホームページからパソコンやスマホでの作成も可能です。
オンラインで作成する場合には、国税庁ホームページの「確定申告書作成コーナー」を使用し、画面の指示通りに入力していくことで自動計算され、書類の作成がスムーズに行えます。
提出方法も、手書きした申請書を郵送か、直接税務署に持参する方法と、電子申告(e-Tax)で提出する方法があります。
どの方法で提出しても構いませんが、ほとんどが税務署に来訪することなく確定申告を終えています。
＼確定申告について詳しくはこちらの記事をご確認ください／
税金を正しく計算し不動産経営に役立てましょう
家賃収入を得ることでどのような税金が必要になるのかを理解していれば、収支の計算も正確に行え、より堅実な不動産投資を行えるでしょう。
ややこしい税金関係ですが、しっかりと理解をしていれば税金を払いすぎることなく有利に不動産投資を行えます。
※税金で不明点や心配なことがある場合は、不動産関係に強い税理士などの専門家に相談することが大切です。
