オーナーの賃貸リノベーション失敗の5つの原因って？とっておきの解決策を紹介！

賃貸物件をご所有のオーナー様であれば、リノベーションについて調べたり実際に行ったりしている方がほとんどだと思います。
リノベーションを行うことで、家賃アップや物件の価値向上など、メリットがたくさんあります。

しかし、初めてリノベーションを行うオーナー様は不安も多いかと思います。
そこで今回は、賃貸リノベーションの失敗のよくある原因と解決策をご紹介していきます！

後悔のないリノベーションをするためにも、事前に失敗例を把握しておきましょう。

賃貸物件をリノベーションするメリット

まずは、賃貸物件をリノベーションするとオーナー様にどのようなメリットがあるのでしょうか？
大きく分けて3つあり、

①家賃収入が増える
②入居者の質が上がる
③物件の価値が上がる

リノベーションをすることで、物件の価値が上がり、家賃を上げることができれば、もちろん家賃収入が増えます。
物件を長く所有していれば、家賃を下げなくては入居が決まりづらくなってきますが、リノベーションを行うことで家賃の下げ止めや家賃アップへと貢献できます。

そして、リノベーションされたキレイな部屋であれば、部屋を汚く使われたり、家賃帯がある程度確保されていたりすれば、入居者の質もあがります。
そのため、入居中のクレームや退去後のトラブルなども、ある程度避けることができるようになるのです。

賃貸リノベーション失敗の原因

賃貸物件をリノベーションする際のありがちな失敗例をいくつかご紹介していきます。
失敗の経験があるオーナー様も、どうして失敗してしまったのか解決できるかもしれません。

①自分の住みたい部屋にしてしまう

まず初めに、よくやりがちな失敗であり、一番やってはいけないことである、「自分の住みたい部屋にしてしまう」ことです。
オーナー様自身の物件ですから、よりよいリノベーションを行いたい気持ちはよくわかります。
しかし、これは賃貸物件の入居者のためのリノベーションである、ということを忘れてはいけません。
当たり前だと思いがちですが、いざリノベーションの計画となると、あれもこれも、、となってしまうオーナー様は少なくありません。

②費用対効果を考えない

費用対効果が合わないリノベーションも失敗の原因の一つです。
物件を住みやすく、キレイにするためには、もちろんフルリノベーションをすることが一番の解決策です。
しかし、賃貸用のリノベーションの目的は、「入居者をつけること」であることを忘れてはいけません。
300万円のフルリノベーションをしても家賃が1,000円しか上がらなければ、リノベーションの費用回収に時間がかかり結果的に損してしまう。
かといって、家賃を上げてしまえば入居がつかない、といった悪循環に陥ってしまいます。

③業者選び

業者選びも重要なポイントの一つです。
まず、リノベーションを検討したら、一社だけでなく、複数社から見積りをとるようにしましょう。
一社からしか見積りをとっていない場合、比較検討することができず、工事の単価が適切なのか、工事内容は適当なのか、という判断ができなくなってしまうことで損をする可能性もあります。
さらに、リフォーム会社といってもいろいろな属性があります。
原状回復を得意としている業者なのか、新築もやっているような工務店なのか、賃貸物件の空室対策を専門としている業者なのかなど、どのような工事を得意としているのかの観点をもって業者選びを行うといいでしょう。
さらに、オーナー様との相性もあるため、各リフォーム会社の見積内容や提案内容を比較し、じっくり考えて決めることが重要です。

④ありがちな物件になっている、差別化できていない

せっかくお金をかけてリノベーションをしても、特に代わり映えのしない部屋になってしまってはもったいないですよね。
しかし、これもありがちな失敗例です。
業者選びにも通じてきますが、業者にすべて任せっきりでは、ありきたりなお部屋になってしまうこともよくあることです。
これでは、近隣のライバル物件との差別化ができず、なかなか入居が決まらない原因にもつながってきます。

⑤思わぬ出費

リノベーション工事につきものなのが、工事中に発生するトラブルです。
工事中に天井を開けてみたら上階から水漏れしていた、間取り変更する予定が、構造上壊せない壁が出てきてプラン変更が必要になった、などの工事中のトラブルは避けられないものです。
リフォーム会社も現地調査の際に確認できるところはくまなく確認するようにはしていますが、やはり壊してみると…というのはリノベーション工事ではつきものです。

失敗しないための解決策

まだまだほかにも原因はありますが、上記であげた5つの原因の解決策の一例をご紹介します。

①入居者の属性に合わせる

リノベーションの方向性を決める際に、「入居者のため」のリノベーションであることを忘れずに、プランを考えていけば失敗することは少なくなるでしょう。
同じマンション・アパートの入居者や近隣物件の男女比、年齢、学生、ひとり暮らしなのか等、どのような人が住んでいるのかを再度確認し、その属性の人たちはどのような部屋を望んでいるのかというリサーチが必要です。
そうすることで、おのずと入居者が決まりやすく、空室期間の短い部屋が出来上がっていきます。

②収支を計算して、やるべき箇所・やらなくていい箇所を決める

リノベーションにいくらかけられるか、というのはとても重要なポイントです。
家賃アップの幅や、費用回収のペースなどをリノベーション前に把握しておき、予算を決めてリノベーションすることが成功への第一歩です。
予算を決めた上で、絶対にやらなければならない工事、予算があればプラスαでできればいいなという工事、やる必要のない工事、というように、理想だけではなく現実的に工事内容を精査していくいことが必要です。

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こちらの記事でリノベーションの予算の決め方について詳しく説明しているので、こちらもご確認ください。
アパートリフォームにいくらかける？予算の決め方

③賃貸専門のリフォーム業者に依頼する

失敗例の中でも、特に業者選びは難しく、実際に工事をお願いしてみないとわからないという不明瞭な点もあるためオーナーの頭を悩ませる一つの原因でしょう。
しかし、解決にぐっと近づくポイントがあるのです。
それは、「賃貸物件専門のリノベーションを行っている会社」に依頼することです。
一般的なリフォーム会社に比べれば数はまだまだ少ないですが、最近では全国的に展開している会社もでてきました。
賃貸物件専門のリフォーム会社であれば、賃貸物件リフォームの抑えるべきポイントやどこにお金をかけるべきか、入居が決まりやすいデザインなど、空室対策のプロとしての提案をもらえるでしょう。
業者に任せっきりにするのは失敗例の一つですが、賃貸物件に特化した提案であればある程度プロにお任せしても大丈夫でしょう。

④ライバル物件との差別化、デザインで差をつける

空室を埋めるためには、この物件にしかない魅力を作り出すことが重要です。
他の同じ家賃帯の物件と同じようなデザインにしていては、利便性の良い物件が選ばれるのは当然のことです。
しかし、駅から遠くても、多少狭くても、このデザインの部屋に住みたい！と思ってもらえれば、入居を決めることは可能です。
ありがちな賃貸物件のデザインではなく、入居者目線のデザインリノベーションで短期空室解消が見込めるでしょう。

⑤知識をつける、ある程度余裕をみておく

工事中のトラブルに関しては、避けられない点も少なくありません。
しかし、工事前に可能性の範囲で想定することができていれば、痛手は少なくすむかもしれません。
予算を組む際に、少し余裕を見ておくことで、工事中のトラブルに対応できるようにしておきましょう。

リノベで物件の価値をあげる

失敗を恐れてリノベーションに一歩踏み出せないオーナー様もいらっしゃるかもしれません。
しかし、最初に説明したように、リノベーションを行うことで物件の価値を高めることができます。
つまり、「物件の価値が上がる＝売却する時の価格があがる」のです。

売却時の価値はどれだけ変わる？

具体的な数字を出して計算してみましょう。

リノベーション前の家賃が70,000円で、リノベーション後、5,000円の家賃アップで75,000円で入居がつけられたと仮定します。

	リノベ前	リノベ後	アップ分
家賃（月）	70,000円	75,000円	+5,000円
家賃（年）	840,000円	900,000円	+60,000円
利回り	4%	4%
売却価格	21,000,000円	22,500,000円	+1,500,000円

家賃が月々5,000円アップすると、利回り4%とすると売却価格はなんと150万円もアップするのです。
さらに、10部屋あるアパートを全室家賃5,000円アップできれば、売却価格は1500万円の差が生まれることになります。

売却時の目線も入れた上で、いくらリノベーションに費用をかけられるのかを再度検討し、失敗のないリノベーションを行いましょう。

賃貸リノベ、成功する人しない人

賃貸リノベーションで失敗しないためにも、ご所有の物件の強み・弱みを理解し、アピールポイントを作ることが、短期空室解消への近道です。

さらに、ライバル物件の状況を把握しておくことで、どのようにして近隣のライバル物件と戦うか、どうやったら仲介会社に紹介してもらえるような物件になるか、を常に考えてリノベーション内容や家賃設定を決めることが重要です。

ご所有の物件に合ったリノベーションをしっかりと見極め、入居者目線のリノベーションを行うことで、失敗のないリノベーションを行いましょう！

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