不動産投資の利回りとは？アパート経営でオーナーが注意すべきポイントを詳しく解説

不動産投資を行うにおいて重要にすべき指標のひとつとして、物件の「利回り」があります。
「利回り」とは、どれくらいの利益があるかを表しており、一般的に利回りが高いほど収益率が高いということになります。
利回りにも種類があり、それぞれの利回りの意味を理解しておくことが不動産経営を成功させるためには重要なポイントとなります。

そこで今回は、不動産投資における利回りの基礎知識や計算方法、注意点について解説します。

不動産投資における利回りの重要性

改めて「利回り」とは、投資によって期待される収入の比率を意味し、不動産投資であれば、購入価格に対する年間の賃貸収入の比率を示します。

利回りは通常パーセントで表され、「利回り○○％以上」という形で表します。
利回りが高いということは、それだけ収益性が高いと評価されることを意味しており、利回りの数値が大きいほど投資からのリターンも大きいと見なされるわけです。

利回りは収益率の判断材料であるため、一般的には利回りの数値を参考にして不動産の購入を判断することになります。

利回りにも種類があり、不動産投資においては細かい諸経費を算入して計算する実質利回りのほうが、大まかに計算する表面利回りよりも実際に手元に残るキャッシュフローを正しく算出できると考えられています。

「表面利回り」と「実質利回り」の違い

不動産投資でよく用いられる利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の二つがあります。
それぞれどのような意味合いを持つのか説明してきます。

表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件の取得費で割って計算するシンプルなものです。
投資用物件の広告には、表面利回りが記載されていることが多いです。
実質利回りの計算で使用する必要経費の計算は不確定要素が多く、指標とするには難しいため表面利回りを記載しているのです。

実質利回り

実質利回りは、必要経費を差し引いた年間の家賃収入（家賃収入ー必要経費）を、物件の取得にかかった費用と諸費用（物件費用＋諸費用）を合計したもので割ることで計算できます。
経費や諸費用も含めて計算しているため、実質利回りのほうが表面利回りよりも実際に近い利回りとなっています。

年間経費と諸費用の内訳

実質利回りを計算する際の、必要経費・諸費用の内訳は以下に挙げられます。
【必要経費】＝投資運用を行う為に年間かかった経費
・固定資産税などの税金
・火災保険などの保険料
・管理会社へ支払う管理委託料
・仲介手数料
・原状回復費用などの修繕費
・リフォーム費用

ほかにも、共用部の電気・水道代や年間のランニングコストは大きくかかってくることを想定しておきましょう。
物件の大きさや築年数によってもランニングコストは変わってきますので、家賃収入の金額だけでなくどのくらいの支出があるのかを試算しておくことが重要なポイントとなります。

【諸費用】＝物件購入時にかかる費用
・不動産会社仲介手数料
・登記のための司法書士報酬、印紙代
・ローン事務手数料
・不動産取得税、登録免許税

物件を購入する際にかかってくる初期費用は上記の項目などが挙げられます。
不動産取得税などの税金や、登記に必要な費用など、物件の金額によって支払う費用も変わってきます。

利回りの目安

理想的な利回りの目安と、最低基準の利回りの目安は以下のようになっています。

• 理想的な表面利回りは「8%」
• 表面利回りの最低基準は「5%」

• 理想的な実質利回りは「5%」
• 実質利回りの最低基準は「3%」

築年数や、立地、金利などの条件によって目安は変動しますが、一般的に判断される数字は上記となります。

築年数ごとの利回り

築年数によっても表面利回りの目安は変わってきます。
首都圏の中古アパートの場合、

築10年以下の場合：7%
築10年～20年の場合：7～8%
築20年以上の場合：10%

新築物件や築浅の物件であれば表面利回りと実質利回りの差はあまり大きくありませんが、物件が古くなるほど差は大きくなります。
そのため、表面利回りで中古物件を探す場合、実質利回りとの差が大きいことを考慮して利回りの大きい物件を選ぶことが重要です。

利回りの計算方法

では、実際にどのように計算するのか、想定利回り・表面利回り・実質利回りに分けて計算方法を解説していきます。

想定利回りでの計算方法

想定利回りとは、「空室のない状態の年間賃料収入の投資額に対する割合」を表したものです。
所有物件が全室埋まっており空室がない状態と想定して、利回りの計算をします。

常に満室を想定した計算の為、表面利回りよりもさらに高い数値が出ることが特徴であり、リスクを考える際に参考とはなりにくいですが、簡易的に比較するには便利な計算方法です。
想定利回りは、以下のように計算します。

想定利回り ＝ 空室0の年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100（%）

常に満室の状態を想定しているため、実際の利益と乖離することも多く注意が必要です。

表面利回りでの計算方法

表面利回りとは、「物件の購入価格に対して、年間家賃収入の割合はいくらか」を表したものです。
特に物件取得時においては、変動的な年間経費を把握しづらく試算が難しいため、不動産屋の物件情報には表面利回りのみが掲載されていることが多いです。

表面利回りは、以下のように計算します。

表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100（%）

例えば、3,000万円の一棟アパートで年間の家賃収入が300万円であれば、表面利回りは以下のような計算になります。

300万円÷3,000万円×100(%)=10%

表面利回りでは経費が考慮されておらず、実際に不動産投資をしていくには年間のランニングコストの支払いが確実に発生します。
早い段階で年間経費の額を確定し、実質利回りを求めるようにしましょう。

その上で採算が合うのかを計算して決定することが重要で、表面利回りだけを見て物件購入を決めないことが重要です。

実質利回りでの計算方法

実質利回りとは「必要経費を差し引いた年間の家賃収入を、物件の取得にかかった費用と諸費用を合計したもので割る」を求めるものです。
実際に物件購入をする際に把握しなければならないのは、実質利回りです。

実質利回りは、以下のように計算します。

実質利回り = （ 年間家賃収入 – 年間経費 ） ÷ （ 物件購入価格 ＋ 取得時諸経費 ） × 100（％）

例えば、3,000万円の物件取得に際して300万円の諸経費がかかり、年間の家賃収入が300万円、年間経費が100万円の場合、実質利回りは以下のようになります。

（ 300万円 – 100万円 ) ÷（ 3,000万円 + 300万円 ）× 100（％）＝ 約6％

つまり、購入価格3,000万円に対して、賃料収入が6%見込めるということになります。
このパーセンテージの数字をもとに、物件を比較し物件購入を検討していきます。

近年は利回りが低下している？

近年、物件の価格が高騰しており一棟アパートの物件価格は、2020年から比べ1.2倍ほど値上がりしています。
それに伴い利回りも低下してきており、2020年には8.7%前後あった利回りも、2024年2月には8.05％まで落ち込んでいます。

物件価格は上がり続けており、現状歯止めが効かない状態になっています。
価格高騰の理由は様々ありますが、今後物件購入を検討される際には、購入時期の見極めが重要となってくるでしょう。

参考：収益物件 市場動向 マンスリーレポート 2024年2月期｜健美家

利回りを見る際の注意点

不動産投資においては、投資物件が生み出す実際の収益を正確に理解することが非常に重要です。
実質利回りを計算することで、物件がもたらす収益の実態がはっきりとし、手元に残る収益、すなわちキャッシュフローを正しく把握することができるようになり、実質利回りを知ることは、物件が実際にどれだけの収益を生むかを判断する上で、極めて有効な指標です。

他にも、現在の数値だけでなく将来的に必要となってくる経費などを考慮しておくことが重要です。
築年数が経過してくれば、大規模修繕が必要になったり、家賃の低下も考えられます。

さらに、たとえ今満室経営できていても、今後ずっと空室が出ないとは限りません。
急な修繕が必要になったり、賃貸物件を経営していくうえで必要な経費は想像しているよりも多くかかる可能性があることも視野に入れておきましょう。

実質利回りを計算する際には、必要経費は多めにみておくことをおすすめします。

高い利回りをキープするために

築年数が経過していけば、家賃は低下し修繕費は上がっていくため、利回りは低くなっていきます。
そうならないためのポイントをいくつか紹介します。

リフォームで物件の価値をあげる

築年数が古くなり、入居がつきづらくなってきても改善の方法はあります。
近隣のライバル物件よりも魅力的なお部屋であれば、近隣の家賃相場よりも高く募集をできる可能性もあります。

つまり、リフォームで家賃を上げることができれば、物件自体の価値もあがります。
そうすれば、売却の際にも高く売却ができる可能性があります。

そのためには、ライバル物件と同じような平凡なリフォームでは差別化できません。
ライバル物件と同じような内装では、条件のいいほかの物件に入居者をとられてしまいます。
駅から少し遠くても、築年数が古くても、「この部屋に住みたい！」と思わせる内装であれば入居は決まるのです。

そのためには、この部屋にしかない魅力・アピールポイントを作って他物件との差別化が重要です。

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管理体制の定期的な見直し

その他にも、物件の管理体制も重要なポイントです。
物件の管理方法は大きく二つに分けられ、「自主管理」と「管理委託」があります。

「自主管理」は、オーナー様自身で物件の管理を行う為、経費という支出は大きくかかりません。
そのため、利回りは大きくなります。
しかし、支出は少なくできてもオーナー自身の負担は大きくなります。
共用部の掃除や、入居者トラブル・クレーム対応など、物件管理に割く時間が必要となります。

一方、「管理委託」は物件の管理を管理会社へ一括で委託するため、オーナー様自身の負担は少なく住む分、月々の管理費用が掛かってきます。

どちらもメリット・デメリットがあるため、ご自身の物件に合った管理方法を選択していきましょう。

不動産投資を失敗しないために

不動産投資は、立地や建物の状況など、購入後に簡単に変えられない点が多いところが特徴で、どの物件を購入するかが今後の賃貸経営を成功させるかの重要なポイントとなります。
利回りが良くても、入居がつきづらく家賃も上げられないような条件の物件は、良い物件とは言えません。
表面利回りだけでなく、今後かかってくるであろう経費や購入時の諸費用を含んだ実質利回りを見極めてから判断することは忘れないようにしましょう。

空室や家賃の低下が目立ち始めたら、物件の価値をあげるための空室対策を行うのもオーナー様の大切な仕事です。
高利回りをキープしていくためにも、リフォームや物件管理は怠らず、実りのある不動産経営をしていきましょう。