【築古マンション再生!】リノベーションで価値を復活(事例写真あり)

築古マンションは築浅物件に比べ、価格が安く、高利回りが期待できるとされています。
しかし、築年数の経過による劣化や空室のリスクあり、購入の際に不安に思われている方も多いかと思います。

そこで今回は、マンションの寿命や築古マンションを貸す際の注意点を解説します。あわせて、実際に築古マンションをリノベーションした事例をご紹介します。

マンションの寿命はなんと100年以上!

築古マンション購入・運用にあたり、心配なのは建物自体の耐久性ですよね。
せっかく購入したマンションが、建て替えや取り壊しになってしまっては元も子もありません。

しかし、マンションの構造は、主に「鉄筋コンクリート造(RC造)」「鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)」であり、構造のメインとなるコンクリートの寿命は、なんと100年を超えると言われています。

国土交通省がまとめた「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」によると、
「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」
(飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会)
となっており、十分に100年は超える耐久性があるものと考えられています。

つまり、建物の長期的な修繕計画や、管理を怠らなければ、長期的・安定的な運用が可能ということになります。

 

家賃の下落は築20年程度で落ち着く

マンションの耐久性のほかに心配なのが、家賃の下落です。
マンションの築年数が経てばたつほど、家賃は下落していくのでは?と考えられがちですが、
実は、家賃の下落は築20年程度で落ち着くと言われています。

出典:三井住友トラスト基礎研究所レポート
「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」

築年数20年以降の物件は、特にワンルームマンション等(グラフではシングルと記載)においては、経年による賃料の下落はほぼ解消されていることが読み解けます。

つまり、新築のマンションよりも、築古のマンションを購入することで、家賃下落リスクはより少なくなるということです。
築20年を超えてしまえば、古くなっても賃料を下げることなく、資産価値の維持にも繋がります。

築古マンションを貸す際の注意点

マンションの耐久性や家賃の下落推移の面から見ると、かなり魅力的に感じる築古マンションですが、何もしないで収益になるとは限りません。

築古マンションを購入し、建築当時の内装のまま賃貸募集をしていても、いくら立地や周辺環境が良くても入居がなかなかつかないことは、物件購入を検討されている方でなくても承知のことかと思います。

そこで、入居を付ける際に効果的な方法の一つに「リノベーション」があります。
築古物件を購入してリノベーションして貸し出す、ここまでを一連の流れとして運用を考えられるオーナー様も多いかと思います。

しかし、築古物件が多い地域で、他の部屋と同じようなリノベーションをしていては、入居も決まらず、家賃も相場程度でしか募集ができないかもしれません。
せっかくリノベーションをするのであれば、近隣のライバル物件と差別化のできる、入居者に選ばれるリノベーションを行うことが重要となります。

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*リフォームの差別化の重要性はこちらの記事からご確認ください
【大家さん必見】空室対策リフォームでは差別化が大切

 
*投資用マンションの運用のポイントを紹介している記事はこちら
投資用マンションをリフォームで効率よく運用!コツとポイントを紹介

 

デザインリノベーション事例

最後に、実際に築古マンションをデザインリノベーションした事例をご紹介します。

物件所在地:東京都清瀬市
建物種類:マンション
築年数:38年(1984年築)
間取り:2DK 41㎡

玄関ビフォー

玄関アフター

 

洋室ビフォー

洋室アフター

 

キッチンビフォー

キッチンアフター

 

ダイニングビフォー

ダイニングアフター

こちらのマンションを仮にフルリフォームを行ったとすると、相場は400〜500万円程度かかります。

しかし、イエスリノベーションでは、賃貸物件専門のデザインリノベーションのため、㎡単価2.5万円の価格と一部オーナー様のご要望で水栓交換などのオプション工事を合わせて、合計で170万円でおさまっています。

築古のマンションだからといって、キッチンや浴室などの設備はすべて交換しなければならないわけではありません。
使用できる住宅設備は、クリーニングや塗装で活かし、デザイン性のあるリノベーションをすることで、低価格でもしっかりと差別化ができる物件へと生まれ変わります。

*リノベーション費用の決め方については、こちらの記事で解説しております。
アパートリフォームにいくらかける?予算の決め方

まとめ

築古の物件であっても、差別化ができるデザインリノベーションを行うことで、空室解消を目指しませんか?

築古物件で空室でお悩みのオーナー様はぜひお問い合わせください。

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