空室対策で家賃を下げるべきか？

空室対策というキーワードで検索すると色々なページが出てきますが、みなさんは「空室対策」という言葉から何を連想しますか?

今日は空室対策の本質を考えてみたいと思います。

(※もちろん、当社はリノベーション業者なので偏った見方があるかもしれませんが、そこはあらかじめご了承ください。)

●一般的な空室対策として知られているもの

・敷金・礼金を下げる
・家賃を下げる
・インターネットを無料にする
・セキュリティ対策でオートロックを導入する
・リフォーム・リノベーションする
・仲介会社を定期的に訪問する
・広告料やキックバックを増やす

もっと他にもたくさんありますが、上げればキリがありません。

ただ、大きな分類に分けると3つに集約されます。

1.物件の魅力や価値を高める
2.適正な値段をつける
3.入居者に物件存在を知らしめる

ではこの3つのどれを重視すべきでしょうか？

これはどれか一つを重視するのではなく、順番が大事になってきます。

例えば、ラーメン屋を例にとると、まずいラーメン屋がどれだけ頑張って値段を下げても、隣のラーメン屋が値段を下げたら、結局は泥沼になってしまうだけなのです。

さらに、その状態でお金を出して広告を頑張っても、一回はお客さんが来てくれるかもしれませんが長続きはしないのです。

賃貸経営にあてはめると、「敷金・礼金・家賃を下げる」という価格勝負であったり、「不動産会社にたくさんの広告料を支払ったり、頻繁に訪問したりして自分の物件をたくさんの人に紹介してもらえるように働きかける」という宣伝活動は、大切ですが、最初にすべきではありません。

最初に取り組むべきことはラーメン屋で言えば「味をよくする＝品質を上げる」か「他が提供できないメニューを提供する＝差別化する」ことなのです。

これってなかなか時間がかかることですが、繁盛しているラーメン屋は「味がおいしい」か「その店でしか食べられないメニューがある」から繁盛しているのです。「立地が悪い」とか「値段が高い」とかは問題にならないのです。さらに味が良ければ広告など打たなくても自然と口コミでお客様が集まってきます。

ということで、あなたの物件の魅力を上げるか差別化することができれば、安易に家賃を下げずに済みますし、一生懸命不動産屋さんを回らなくても、魅力ある物件は喜んで紹介してくれるはずです。

「自分の物件は駅から遠いし立地が悪いからだめ」「不動産会社が積極的に動いてくれないから決まらない」と不満を言うよりも、まずは自分の物件の魅力を上げることを考えましょう。

ただ、魅力を上げるために、たくさんお金をかければ良いということではありません。やはり適正な価格というのがあるのです。もちろんワンルームで300万円とかかけてフルリノベーションすれば魅力は高まるのですが、今度は商売になりません。800円のラーメンに原価1000円かけるようなものです。適正な値段で魅力を最大限上げることが大切なポイントです。

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