3点ユニットバスのリフォーム(分離工事)の費用対効果

三点ユニットの分離等のリフォームを検討している方はその費用や空室解消効果が気になるところですよね。

ワンルームのオーナー様の悩みで多いのは「3点ユニットバスだから空室が続いている、バスとトイレを分離するなど何か対策はないのか」というものです。

結論：バストイレ別工事だけにお金をかけるのは費用対効果が悪い！

最初に結論を申し上げると、色々な考えはありますが、バストイレ別工事だけに大金をかけるのは費用対効果が悪いケースが多いです。(特に狭いワンルーム物件の場合)

ファミリー物件なのに3点ユニットバスであったり、間取りや条件によっては、分離するべきお部屋のパターンもございます。

3点ユニットが空室の本当の原因ですか？

ちょっと立ち止まって考えていただきたいのは、本当に空室の原因が3点ユニットバス”だけ”かということです。もし本当に原因がそれだけであれば確かに分離工事などをすれば空室は解消するかも知れません。

でも、もしそれ以外にも原因があるとすれば、そこだけ手を入れても、結果的に空室が解消できないという最悪のシナリオになりかねません。

実際に、バス、トイレ別なのに他に強みのない物件は空室が続いて困っているという相談がたくさん寄せられます。

一方で、3点ユニットバスのままでも、他に強みや特徴のある物件は、すぐに入居者が決まっているのが実際です。

<空室対策についてはこちらの記事で詳しく解説しています>

【保存版】賃貸の空室が埋まらない時の5つのチェック項目
賃貸の空室対策に設備交換がさほど有効でない理由

分離工事のパターンと価格、それぞれのメリット・デメリット

大きく分けると以下3パターンになります。

1.既存の3点ユニットバスの間に仕切りを入れる

既存のバスタブあたりに分離用に作られた引戸のようなものを取り付けます。

・価格相場：20万円～30万円
・メリット：費用が安い
・デメリット：バス・トイレ別室という感じにならず、カーテンと印象が変わらない

2.新たにトイレを新設しユニットバスも2点式に交換

近くにクローゼットなどスペースがある場合は、そこをトイレに作り替えてしまうという方法があります。内装を作り、給排水工事を行い、新しいトイレを設置します。さらに古い3点ユニットバスは解体して、同じサイズで、新しいトイレなしの2点式ユニットバスを入れます。

・価格相場：100万円～
・メリット：完全なバストイレ別物件になる
・デメリット：費用がかかるのと、室内スペースの一部や物置のスペースをつぶす必要があるので相応の広さが必要。

3.現在のユニットバスのサイズに合う、バストイレ分離型のユニットバスに交換する

ワンルームに多いのがいわゆる「1014」という、100㎝×140㎝の小さいユニットバスですが、このサイズのままで、風呂とトイレが別になっているユニットがありますので、それに交換してしまうやり方です。ちゃんと入口が別になります。

・価格相場：60万円～80万円
・メリット：室内スペースを侵食せずにバストイレが別室になり、内装工事も最低限で済む。
・デメリット：バスタブがかなり小さくなる。

いずれの場合も相応の費用はかかりますが、どうしても分離したいということでしたら、ワンルームの場合は3をおすすめします。

100万円以上かけて本当に元が取れるのか?

言うまでもなく、賃貸経営において元が取れるというのは、家賃に反映できるか、ということになります。もちろんその前にちゃんと入居者がつくか、という問題もあります。

例えば、100万円の投資をして、賃料を1万円アップできた場合(年間12万円のプラス)は利回り12%の投資をしたのと同じ効果になります。もし半分の5000円アップ(年間6万円のプラス)なら利回り6%という形になります。

ここで考えて欲しいのは、風呂とトイレが別だからといって家賃を1万円も上げられるかという問題です。

さらに、3点ユニット以外の別の部分にも空室の原因が複数あるとすれば、結局家賃を上げても決まらない可能性もあります。もし6万円の家賃設定で半年空いてしまったら6万円×6万円で36万円さらに損することになります。

ワンルームの場合、「バストイレ別にしたから、これで安心！」とはなかなかならないのが実情です。

バストイレ別工事をせずに他の部屋と大きく差別化する方法

まず、次の二つの部屋の写真を見てください。（※なんと同じ部屋です！）

A.良くある普通の賃貸物件

B.室内全体をリノベーションした物件

当社の定額制のパッケージリノベーション「リラクライム」で施工した物件です。
もちろん、バストイレ別ではなく、いわゆる3点ユニットバスのままですが、即入居が決まりました。

ここまで変えるとさすがに入居者も内見に来たときに「全然違うな～」という印象を持ちます。つまり他の物件と完全に差別化できている状態です。

そして内見者のうち何人かに一人くらいは、「3点ユニットバスでもまぁいいか…」という風に気持ちが変化するのです。(※ファミリーではなく単身者限定ですが。)

実際に当社で施工した物件はほとんどが3点ユニットのままですが、短期間のうちに空室解消しています。(入居まで平均24日間)

もちろん、これなら風呂トイレはそのままでも家賃を5000円～1万円アップも十分狙えるようになります。

空室でお悩みの方はぜひバストイレのリフォームだけでなく、部屋全体の差別化(リノベーション)を検討してみてください！

3点ユニットバスのままでも短期間で空室解消した事例がたくさんあります！

例えば、この物件↓は3点ユニットバスのままで家賃も上げて、リノベーション後7日で入居が決まりました。
7日で空室解消した実際の物件はこちら>>

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